深度解析全球REITs市场的投资风险与回报
作者： 谷香醇Jeki_Gu
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华尔街：数十亿美元涌入REITs 市场，追逐单一热门资产类别或导致
今年，数十亿美元涌入REITs 市场。然而，过于追逐单一热门资产类别可能会导致其收益率下降。
被视为债券替代品，今年迄今已上涨近30%？
哪一品类有这样的势头？答案是REITs 。
在加入已经投入数十亿美元的投资大军之前，你就应该意识到自己并不是先发者——市场已经很拥挤了。REITs 拥有、经营或资助产生收入的商业或住宅物业。100多家共同基金、封闭式基金和交易所交易基金主要投资于 REITs 和类似资产。据晨星公司称，它们共同管理着超过2240亿美元的资产。
由于利率仍然很低，并且对通货膨胀的担忧只升不降，投资者纷纷涌向REITs ，随着时间的推移，这些基金的收入往往会超过上涨的生活成本。REITs 突然走红的另一个原因在于，尽管股息收益率下降，但由于价格上涨，回报已经飙升。
根据 REIT 官网的数据，截至9月15日，20多支 REITs 在过去12个月的总回报率超过100%。包括 iShares U.S. Real Estate 和 Vanguard Real Estate 在内的领先 ETF 今年迄今已上涨27%至29%，且再投资股息，远高于标准普尔500指数的20%。
世界经济由濒死转而复苏，所引发的兴奋情绪驱动了大部分基金的上涨。对于许多 REITs 而言，2020年是地狱般的一年，数百万人失业并留在家中，切断了酒店、办公室、购物中心和其他物业的收入。
FTSE Nareit All Equity REITs 指数去年下跌5.1%，包括股息。这是自2008年以来最糟糕的回报， 当时该指数下跌了37.7%。（股权 REITs 拥有 房地产；抵押 REITs 以房地产为抵押。）
仅在2020年3月，专门从事公寓的 REIT 就下跌了22.6%；酒店及度假村下跌了36.6%；零售业下跌了42.7%；区域性商场下跌了54%。
房地产业主和经营者别无选择，只能囤积现金。股票 REIT 的股息在2019年第四季度达到147亿美元，但在2020年第三季度下降了近三分之一，至101亿美元。（此后反弹了约10%。）“自新冠肺炎疫情爆发以来，超过三分之一的美国股票 REIT 已暂停或减少股息。纽约的一家投资公司管理着大约1000亿美元的资金，主要是 房地产。”纽约投资公司 Cohen & Steers Inc. 称。
尽管人们都在谈论疫情将如何改变一切，但事实并非如此。
即使是受灾最严重的行业也在复苏。人们住在酒店，在商店购物；个人和企业都重新支付起租金。全国房地产投资信托协会高级经济学家Calvin Schnure表示，到2021年，“需求几乎全面回升”。
痛苦与欢愉并存，金钱总是追逐回报。2020年，投资者从投资于美国 REITs 和 房地产的 ETF 中撤出21亿美元。然而，根据 FactSet 数据，截至今年9月13日，这些基金已经吸引了100亿美元的新资金——几乎是它们在过去五年中吸收的资金总和。
这意味着这些 ETF 的750亿美元总资产中有八分之一以上来自过去12个月。
“我们正在努力降低预期，”Cohen & Steers 在美国上市的 房地产主管Jason Yablon说，“REITs 的回报不会像以前那样，不要指望我们刚刚得到的30%。”
热情甚至蔓延到了非主流股市。封闭式基金是股票和共同基金之间的老式杂交品种，通常专注于 房地产投资，这些基金也很热门。
由于投资者考虑到费用和管理技能的差异，封闭式股票的价格可能高于或低于其投资组合的价值。在过去十年中，封闭式房地产基金的交易价格平均比资产净值折价近10%。因此，您可以以大约90美分的价格购买价值一美元的 房地产资产。
据 Refinitiv Lipper 称，今年该折扣已缩减至不到5%。这是自2013年以来的最低水平。
近几个月来，股票价格与REITs 业绩的常用衡量指标之比
创下历史新高
最近，股票型 REITs 的平均股价是运营资金的24倍以上，这是衡量收益的常用指标。这是历史最高水平，远高于过去二十年15~16倍的平均比率。这主要是因为过去一年的收益仍然人为地压低了。部分原因还在于投资者迫切需要收入。为此，他们抬高了 房地产资产的价格，从而压低了收益率。
在股票REITs 中，8月份平均股息收益率（年度收入分配除以股价）为2.7%，低于一年前的3.8%。
随着 REITs 不断复苏并为投资者带来更多收入，支出应该会有所增加。然而，获得巨额回报和丰厚股息支票的日子可能已经结束。
REITs 作为多元化投资组合的长期基础之一是有意义的，因不可持续的热潮而急于购买则是没有意义的。
来源：华尔街日报
全球REITs市场之间具有一定的相关性，波动趋势大体一致，但收益率和波动幅度不同。
目前全球已有近40个国家地区推出了REITs，包含在NAREITs Global指数里的就有近500只REITs，截至2020年四季度，FTSE EPRA/Nareit Developed Real Estate Index的总市值达到1.5万亿美元，其中52.4%是美国以外国家地区的REITs。
不同国家地区之间的REITs市场具有一定的相关性，其中，北美和欧洲REITs股价变动的相关系数略高，在0.84倍左右，而北美和亚洲REITs股价变动的相关系数略低，在0.78倍左右，亚洲和欧洲REITs股价变动的相关系数居中，为0.82倍。总体上，全球REITs的变动趋势大体同步，但收益率和波动幅度有所不同。
全球REITs市场的收益率和波动幅度
过去20年（2001-2020年），北美REITs的总回报率最高，年化的总回报率达到9.06%（这里的北美REITs包含了权益型REITs和抵押贷款类REITs），其中，47%来自于资本利得的贡献，53%来自于股利收益的贡献，年化的股利收益率为4.77%；其次是欧洲REITs，过去20年的年化总回报率为8.78%，其中53%来自于资本利得的贡献，47%来自于股利收益的贡献，年化的股利收益率为4.11%；而亚洲REITs过去20年年化的总回报率为6.39%，42%来自于资本利得的贡献，58%来自于股利收益的贡献，年化的股利收益率为3.72%。
考虑风险因素后，单位风险回报（夏普比率）最高的仍是北美REITs，为0.55倍；其次是欧洲REITs，单位风险回报达到0.45倍；而亚洲REITs由于收益率较低，价格波动又比较大，所以单位风险回报最低，为0.38倍。
2020年以来，受到疫情冲击，全球REITs股价一度面临较大幅度的下跌，随着疫苗的普及，REITs市场开始复苏，截至2021年4月底，过去16个月北美REITs的累计总回报率为7.0%，其中74%都来自股利收益的贡献，累计的股利收益为5.2%，当前股息率为3.37%；而欧洲REITs过去16个月的累计总回报率为1.1%，累计的资本利得为-3.7%，全部收益都来自股利的贡献，累计的股利收益为4.8%，当前股息率为3.31%；亚洲REITs过去16个月的累计总回报率为-1.8%，累计的资本利得为-6.6%，全部收益也都来自股利的贡献，累计的股利收益为4.8%，当前股息率为3.72%。
截至2021年4月底，过去5年北美REITs的年化总回报率为6.89%，其中40%来自资本利得的贡献，60%来自股利收益的贡献，年化的股利收益率为4.15%；欧洲REITs过去5年的年化总回报率为5.64%，其中，33%来自资本利得的贡献，67%来自股利收益的贡献，年化的股利收益率为3.80%；而亚洲REITs过去5年的年化总回报率为4.85%，其中，22%来自资本利得的贡献，年化的股利收益率为3.78%。
总之，全球REITs市场之间具有一定的相关性，波动趋势大体一致，但收益率和波动幅度不同。过去20年，北美REITs的总回报率最高，达到9.06%，亚洲REITs的总收益率最低，为6.39%，欧洲REITs居中，为8.78%；各区域REITs的总收益中都约有一半来自股利收益的贡献，一半来自资本利得的贡献；考虑波动风险后，北美REITs的优势更加明显，亚洲REITs最低。过去5年，受到疫情冲击，全球REITs的回报率都有所降低，但截至2021年4月底，北美REITs仍贡献了6.89%的年化总回报率，优于欧洲和亚洲，股利收益更成为过去5年全球REITs的主要收益来源。
亚洲REITs市场的回报率
具体到亚洲REITs，截至2020年底，过去10年，年化总回报率最高的是中国香港REITs，年化总回报率达到10.8%，其次是日本REITs，年化总回报率为8.9%，新加坡REITs，年化总回报率为8.8%；但过去5年，随着新加坡REITs市场的创新不断，其优势开始显现，年化总回报率达到10.7%，而中国香港REITs则减少到7.1%，日本为4.6%；2020年受疫情影响，各主要REITs市场均呈现负收益，但由于新加坡政府积极的政策推动，再加上新加坡REITs市场上物流地产、数据中心、基础设施等REITs占比较高，所以其REITs市场受到的疫情冲击最小，全年的总回报率为-2.7%，与之相对，2020年，中国香港和日本REITs市场的总回报率分别为-13.0%和-13.1%。，
由于资本市场的波动较大，所以，亚洲REITs的主要收益都来自于股利的贡献。其中，日本由于常年处于零利率状态，REITs的股息率通常是最低的，平均在3-4%水平，2020年底平均的股息率（过去12个月的股利收益/2020年12月31日的股价）为4.8%；而新加坡REITs的股利收益率一直较高，2020年底的股息率为6.4%；中国香港居中，但由于2020年股价降幅较大，所以2020年底的股息率也上升至6.3%。
2021年上半年，亚洲REITs的股价普遍出现回升，其中日本REITs的升幅最大，1-6月平均的股价升幅达到23.1%，平均的总回报率则达到25.4%，不仅收复了疫情冲击的损失，还为投资人贡献了正回报，截至2021年6月底，平均的股息率已降至3.6%；其次是中国香港REITs，1-6月平均的股价升幅为10.3%，平均的总回报率为14.0%，截至2021年6月底，平均的股息率为5.65%；而新加坡REITs由于疫情期间受冲击最小，所以2021年的回升幅度也较小，1-6月平均的股价升幅为5.9%，平均的总回报率为8.5%，截至2021年6月底，平均的股息率为5.45%。
总体上，亚洲REITs的收益表现虽然逊色于北美REITs，但在长期中还是为投资人提供了一个相对稳定的回报，并逐步成为亚洲投资人的一项重要投资选择。
