写得不错，但还要更深入一些。金茂过去在做这种综合体吃了很多亏，主要是地方政府不守信，让很多其它的地产公司搭便车。金茂干了脏活累活利润低且沉淀资金多的活，肥肉被其它的地产公司吃了。
现在金茂应该不会了。
上海这块的拿地节奏非常关键，先把肥肉吃完。
中国金茂城市运营项目全梳理（2）——上海之窗智慧科学城
作者： 超跌研究所
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本周开始，我会把 中国金茂城市运营项目逐个做一番详细梳理，是我花了十几个日夜，查阅无数公开资料和当地楼市论坛与自媒体后整理出来的，我敢保证它绝对价值连城！如果觉得有用，欢迎打赏！
昨天我介绍了宁波方桥的城市运营项目，今天我们从宁波来到嘉善，共同了解一下上海之窗·枫南小镇（智慧科学城）。
为什么第二个项目讲上海之窗？因为这可能是和宁波生命科学城最像的一个项目了——它们不仅都属于一级项目（收入大多来自于一级土地开发收入，少数来自于一二级联动），还都受益于 长三角城市群的一体化融合，方桥受益于宁波向南发展，而上海之窗，顾名思义，受益于上海的产业和人口外溢，毕竟这个区域处于浙沪交界处，穿过一条街就是上海金山了。
先看基本资料。上海之窗总建筑面积181万平方米，2019年9月中国金茂与嘉善经开区正式签署合作协议，金茂为之规划了智慧未来社区、TOD融合城区、中荷绿能园区、中荷制造园区、智慧农业园区这5个区。2019年11月29日，项目正式开工。可见目前还是处于发展的早期。
2019.9项目正式签约
在2019年报里我们可以看到，金茂在这个一级项目里的权益，和宁波生命科学城一样，都是80%。
而另外的20%，是嘉善政府。
这个区域为什么潜力无限？上面说了，因为这里是长三角一体化示范区，是浙江接轨上海的第一排，是承接上海产业及人口外溢的第一站。而目前最直接的一个利好，就是正在建设的沪嘉城际铁路。根据规划，这条城际轨道总共设8个站，而其中距离上海最近的一个站，就是位于上海之窗·枫南小镇内的枫南站，这也正是政府要大力发展这个区块的原因。
此外，这里的产业绝不是一片空白，目前园区已经引进喜力啤酒、乐雷光电、洋汉机械等20多家企业。还有荷兰锂能 沃克斯旗下超级工厂——利天万世新能源也落地与此，总投资达到15亿美元。
但金茂到来之后给这块区域带来的最重磅引援并不是上面这些，而是一座名声响当当的学校，它就是可容纳1500名学生的惠灵顿公学，要知道这所学校此前在国内只有天津、上海、杭州开了三所。
惠灵顿公学效果图
一通操作之后，卖地开始了。2020年2月9日，受疫情影响而暂停的土拍终于重启，在这嘉善县2020年的首场土拍上，雅居乐经过34轮报价以楼面价7150元/平方米、总价4.9亿元，拿下了2019-14地块。
这个项目后来金茂也加入进来，与雅居乐、金科三方共同操盘。
这显然是一笔共赢的买卖：一方面，金茂在嘉兴刚刚打造了一座嘉禾金茂府，成为当地品质标杆，人们对于金茂的印象不只是那一座伫立浦东高逼格的金茂大厦，还是品质住宅的打造者，因此后期这个名叫光和城的项目宣传资料上也都出现金茂的名字，带动了销售去化和产品溢价；另一方面，这个项目的利润也非常不错，金茂可以分享更多的一二级联动收益。
光和城效果图
下面就看看这个光和城的销售情况，它在2020年9月首开，线上选房，均价1.8万元，精装交付（装修比较简单，比如不含中央空调），274套房几秒钟就被抢完。
由于蓄客太火爆，光和城10月继续加推，均价比之前上调了300-600元，还必须强制购买一个十几万的车位。这还是抵挡不住购房热情，到了11月，光和城已经全部售罄了。
顺便说一下，嘉善的限购政策还是比较友好的，外地户口限购一套，且不限售，所以据我了解，从上海而来的购房者非常多，毕竟这里1字头的房价跟上海比是绝对的洼地，住在这里去上海走个亲戚、办个事情又很方便。
首拍之后，区域利好继续不断涌现。
2020年3月26日，金茂、阿里云、嘉善政府三方正式签约，共同打造未来社区样板，阿里云智能产品总经理何云飞和阿里云智能地产文旅事业部华东总经理刑岩波双双出席，而上海之窗也成为了全国首个携手阿里云的产城项目。
2020年11月7日，CMC Inc.华人文化集团公司与上海市金山区国有企业城投集团、英国默林娱乐集团、KIRKBI INVEST A/S就上海乐高乐园度假区的开发与运营，签署正式合作协议。这笔签约意味着园乐高乐正式落地于金山枫泾（就与枫南小镇旁），它将于2021年动工，2024年初开元，总投资额达5.5亿美元，建成后将成为全球最大的乐高乐园。
在不断升温的热度之下，2021年1月13日，上海之窗又迎来了第二块宅地的竞拍。这一次，经过足足148轮竞价，最终被浙江骏宏以楼面价8050元/平米+配建1.2万平米拿下（楼面价达到8050元后即熔断，开始竞拍配建面积），实际楼面价高达10359元/平米。
这个楼面价，相比一年前雅居乐拿地的7150元/平米，已经有了显著的涨幅，又一次彰显了金茂“板块开瓶器”的威名（这可不是我喊出来的，在各个地方的楼市论坛都能看到）。
几个月后，让我们一同期待骏宏这个楼盘的亮相吧。
另外放一个彩蛋：2021年1月15日，金茂物业与嘉善经济技术开发区管理委员会正式签署战略合作协议，由嘉善经济技术开发区各级领导的共同见证，双方将携手打造“城市运营”治理模式——这不就是物业股投资者最喜欢的、充满想象空间的城市物业吗？
金茂物业还在 中国金茂体内，拆分上市是迟早的事
最后总结一下，上海之窗这个总体量达到181万方的项目，目前出让的住宅建面只有雅居乐的7万方和骏宏的8万方，未来还有百万方级别的巨量土地将会有节奏地逐年推出。
伴随着周边利好的持续兑现（另外还有三所一线公立学校、某知名医院正在谈判引入）以及人们对于区域认可度的不断提升，该区域土地价值继续走高的势头已经成功奠定。
在 房地产平稳健康的大背景下，整个上海楼市会呈现慢牛走势，而上海之窗智慧科学城这个区域，则会成为大盘里的一只超级成长股。
全文完。
最近工作比较忙，后面几天做不到像本周末这样日更，但我肯定会每隔几天出一篇，把城市运营项目逐个梳理完，春节期间也不会断。我相信，只要是金子总会闪光，事实迟早会浮出水面，财富是调研的副产物，不用着急，我的文章如果能帮到一些人就更好了。
精彩讨论
没有思考能力2021-02-07 21:30
超跌研究所2021-02-09 11:42
等到所有人都赚钱那一天，我这些城市运营的梳理就不像现在这么有价值了。你这句话放这里，我们两年后看
李大愚的投资思考2021-02-07 22:38
金茂和华夏幸福的区别应该是一个先赚钱再沉淀资产，另一个是先沉淀资产再赚钱，这两者区别可大了
没有思考能力2021-02-07 21:54
这个就比较复杂，你弄这么大一块地，明面上，每块地都需要招拍挂，法理上，没有办法阻止其它房企去拍其中利润好的地块。
而这么大规模，都得分步开发，得开发很多年，又不可能一下把所有的地块全吃下。
你分成好几年一点一点吃地的时候，别的房企就来抢食。
现在他们做了一些小手脚，比如招拍挂时，另加一点针对性的条件，比如要求引起某能源或者化工行业世界500强区域总部之类的，借此排除一些没有这类定向针对性条件的房企，但也不是很好操作。
你看看好几个综合体都是这样的。
包括武汉，福州，南京，都有这样的条件，来排除一些小房企。
全部讨论
飞马顽石2021-07-09 16:28
土地开发的毛利率跟土地价格上涨相关吧，那城市运营项目测算的时候按哪个土地拍卖价算呢，如果土地拍不到预想的价格，项目流产还是亏本把项目做完，宁波的方桥项目得益于近几年宁波房价大涨，未来会不会有房价微跌，土地流拍的可能，那时候怎么办，暂停开发？
庄子听风2021-03-10 17:41
非常棒的梳理
麒麟之王2021-03-05 20:59
作者 你非常的用心，梳理得非常好
不用很一些人去争论，冷暖自知，随他去吧。
燕赵游学者2021-02-20 22:13
是河北经济的失败，华夏幸福要是在长三角玩早就成了
生活在別處2021-02-12 21:12
所长：回复这种为了黑而黑的两面人，我觉得是在浪费您的时间。这个系列的好文章，只发在您的公众号上就可以了。
御风飞翔2021-02-10 09:15
这张图片里的其他收入是指什么呢？19年22亿，18年15亿。
hughyang2021-02-09 11:52
👍👍👍
超跌研究所2021-02-09 11:42
等到所有人都赚钱那一天，我这些城市运营的梳理就不像现在这么有价值了。你这句话放这里，我们两年后看
凡事皆有两面2021-02-09 11:39
你去全雪球问问看，相信中国金茂管理层有诚信的球友，在金茂里不亏钱的有百分之几？
超跌研究所2021-02-09 11:38
那我们各干各的好了，你预测金茂未来几个月的走势，我预测金茂未来几年的利润，不冲突