吴亚军狂夸陈序平，邵明晓在沉默什么？
作者： 房财经
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坐在2022年 龙湖集团中期业绩会上，副主席邵明晓一直保持沉默，缺乏存在感。
CEO陈序平和CFO赵轶成为主角。临近末尾，老板吴亚军做了总结发言。
当过中国女首富的她，每一句话都是有指向的。
吴亚军没有回避前不久龙湖被做空的事情，认为遭遇做空，是有预料的，但造谣不是一个正常的市场行为。
借着这件事，吴亚军没有谈龙湖的业务，只谈团队，狠狠地表扬了她的悍将们。她感觉，这个周期不一定全是坏事，发现管理层更加谦逊和更加勤勉了。
她实在忍不住了，在业绩会上再一次点名了陈序平。“我们新CEO给了非常多的惊喜，他能做好是我意料之中的，他能做得这么好是超出我预期的。”
这是一个老板巨大的肯定。今年年初陈序平走马上任CEO时，吴亚军对他就褒扬有加，称其属于“慎言但是勤思的人”，具有很强的方向性以及结果导向。
吴亚军对他的两次赞赏，哪些是真，哪些是假?只有吴亚军自己知道。
2022年8月26日，陈序平交出履职后第一份龙湖中报业绩，从结果上看，整体上是喜人的。
先来看看成绩单：
2022年上半年合同销售额为858.1亿元，营业额同比增长56.4%至948.0亿元;归属于股东的净利润78.4亿元，核心溢利为65.5亿元;毛利同比增长20.1%至201.5亿元，毛利率为 21.3%;核心税后利润率为10.3%，核心权益后利润率为6.9%。
它的净负债率为55.3%，在手现金为875.5亿元。综合借贷总额为2123.8亿元，平均借贷成本为年利率3.99%，平均贷款年限为6.28年。
在今年，很多房企连盈利都觉得奢侈，龙湖无疑是表现最优秀的那一个，令人艳羡不已。
但扒开财报，用放大镜看看，龙湖未来依然存在诸多隐忧。
上半年，龙湖的营收暴涨56.4%，是因为有去年的合同销售额在托底。去年上半年，它的合同销售为1426.3亿元，去年全年实现合同销售金额人民币2900.9亿元。这还说明，今年上半年龙湖集中交房多了，交付70余个项目、5万余套住宅。
但2023年的营收在哪里呢?2022年上半年 龙湖集团合同销售额为858.1亿元，同比下滑39.83%。
地产行业下行，示范生龙湖也逃脱不了增收不增利的魔咒。
今年上半年948.0亿元的营收，产出归母净利润78.4亿元;去年606.2亿元的营收，产出归母净利润74.2亿元。两者相差340多亿的营收，净利润却只相差4亿元左右。
利润去哪儿了?龙湖的销售成本暴增308亿元，增幅70%。它的毛利率从27.7%下滑至21.3%。它的股东权益占比从56.31%下滑至54.84%。
根据龙湖中报数据测算，龙湖总资产8890亿元，净资产为2257亿元，负债约6633亿元，负债率为74.6%。这个负债率与去年年底没有变化。
附2022年龙湖中期业绩会问答(有删减)：
问：管理层对当下 房地产市场及行业销售规模如何看?对下半年的行业走势怎么看待?
陈序平：今年上半年，随着主要受疫情的多点爆发和国内外的综合形势，出现一些 房地产形势的阶段性困难，但整个中央各部委包括多地的各地方政府，从5月以来陆续出台多项救市政策，6月市场也出现了明显的触底反弹回暖，7月持续的触底的过程，我们预判今年整个是一个低开触底向好的态势，整体呈稳中向好。全年房地产商品房的成交规模，同比去年预计会出现30%左右的降幅。整体市场我们觉得还是有信心的。
问：龙湖是否会调整销售目标?8月的销售情况以及9到12月的推盘节奏是怎样的?
陈序平：我们今年会根据整个集团现金流的安全，包括维持合理的利润增长来确定我们整个推盘节奏，全年计划供货的可售货源是达到了四千亿，这过程当中我们会进行动态调整。8月份，我们杭州杭城的大项目和上海的项目会陆续加推，8月份我们有信心实现转正。
问：当年房企在拿地端趋于保守，龙湖如何看待当前土地市场的变化?下半年在投拓方面的目标和计划是怎样的?
陈序平：上半年整个国家的土地出让金是2.36万亿，其中4个一线城市大概是在5千亿左右，二线城市在8千亿左右，剩下的大概300个左右的城市在8千亿。可以看出城市间分化非常剧烈，四个城市的土地出让金就超过了300多个一线城市土地出让金的一半，这样轮下来，城市的分化是共性特征。
高杠杆企业的出清之后，其实整个市场玩家竞争减少，土地竞争也减少，以龙湖为例，上半年我们获取的17宗土地，平均溢价率只有5%，其中有一半是零溢价的获取。我们在策略上也会更加聚焦、更加聚焦在高线城市的机会。
问：内房股的下跌，也影响到整个物业板块，整个板块下行背景下，龙湖智创生活上市的节奏会做调整吗?目前上市节奏如何?
赵轶：目前我们龙湖智创生活的准备一直就绪，资料已经准备完毕，目前市场情绪不佳，我们会关注市场，不着急。我们反而把发展的重点转为内生，关注内生的转化率，以及毛利率的提升，包括减少对低质量收并购的依赖。从上半年的数据来看，整个智创生活的板块有序在进行，我们未来智创生活的年化收入增长超过40%，年化利润增长超过50%，是完全可期的。
问：赵总提到了智慧营造这个业务，公司如何看待代建市场?龙湖代建业务与现有业务有什么不同?未来发展规划是怎样的?
陈序平：我们现在的代建的品牌是龙湖龙制造，我们现在这块是围绕龙湖这么多年在TOD方面沉淀下来的能力，因为我们的TOD是多业态、一站式、全周期的这种能力，包括我们过去几年在数字化上投了超过100亿的投入，积累了整个关于数字化VR、包括线上线下一体的这套能力，所以我们这个能力我们觉得是有别于其他的一些纯粹做传统代建代销服务的，我们是一站式、全链条、全业态的服务，这个业务我们从今年开始在做，而且我们发现这个机会确实也是比想象的来的要快。
问：大家都说龙湖是行业最后一道防火墙，刚刚经历了做空事件，吴总此刻心情如何?
吴亚军：我的心情还可以吧，我觉得做空是一个正常的市场行为，当然造谣不是一个正常的市场行为，当经历这种公司，股价或者PE比别人好一点，肯定会遭遇这种事情，我们也有预料。
但是经过这次事件以后，大家对龙湖看得更清楚了，尤其是现在的半年业绩发布了，我们自己感觉还可以，就是应该说行业的底部已经开始出了，其他同行还是有一些表现良好的公司，跟龙湖一起，我觉得都能够穿越周期。
很多年前我记得有一位金融机构管风险的人跟我讲，他说其实泰坦尼克号撞上冰山那一刻，你再找你的风险已经来不及了，一定是还没有看到冰山的时候就做好应对才是可以的。我觉得对团队是前所未有的满意，我们新的CEO也是给了我们非常多的惊喜的，他能做好是我意料之中的，他能做得这么好是超出我预期的。
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