新课堂 | 东莞旧改模式详解
新硅谷发布 丨 2021年4月26日
新硅谷关注城市更新发展，更乐于分享发展过程的干货资源，本期，与您分享东莞城市更新（工改工）政策——单元划定解析，希望对您有所帮助。
01
东莞工改工操作流程
02
单元划定-类型
更新单元是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及 产权边界等因素，划定具有一定面积、相对成片的改造区域，作为城市更新规划、建设、监管的基本单位。
03
单元划定-面积
单元划定面积要求
• 一般改造面积为150-500亩。
• 片区统筹，连片改造项目不超过1500亩。
• 莞城、东城、南城、万江、石龙范围内的更新单元面积可适当降低至15-75亩。
• 政府主导、传统产业类、公益性改造及市政府特别批准的单元不受面积限制。
更新单元准入要求
• 纳入《广深科技创新走廊（东莞段）空间规划》的省、市创新核心平台和创新节点。
• 广深高速公路两侧各 1 公里范围内、核心TOD周围500米范围内。
• 由市统筹、市镇联合统筹的地块，以及市招商创新办确定的市镇联合重点招商的区域。
• 市镇核心区、松山湖核心区、滨海湾新区核心区、不可布局MO项目。
04
单元划定-范围
比例要求
50%
拆除范围面积
占修正后更新单元面积
60%
已纳入标图建库面积
占修正后更新单元面积
70%
实施改造面积占
修正后更新单元面积
解析说明
• 实施改造面积
拆除重建区面积+生态修复区面积+整治活化区面积+历史保护区面积
• 纳入标图建库面积
已纳入“三旧”改造标图建库范围的面积
• 拆除范围面积
拆除重建区+生态修复区
05
单元划定-贡献
按控规实施的，单元范围内无偿提供的公共设施用地比例不低于15%，控规中没有规划公共设施用地或 规划公共设施用地面积不足的，不足部分通过无偿移交2倍经营性用途建筑面积予以补齐。
06
单元划定-容积率
07
奖励容积率
08
容积率-系数
组团修正系数
地块规模修正系数
地块面积大于基准用地规模时，地块修正系数按每增加 0.1 公顷折减0.005 累加计算，不足 0.1 公顷按0.1 公顷修正，最大折减值为 0.3。混合用地的基准用地规模取低值进行计算。
道路周边修正系数
周边道路修正系数和地铁站点修正系数同时存在时，商业服务业用地、新型产业用地地块可进行叠加修正，居 住用地地块仅选取其中的最大值进行修正。
09
单元划定-区块线
工业红线—— 保障城市产业长远发展而确定的，符合城市规划的工业用地保护线；
工业蓝线—— 稳定城市一定时期内工业用地总规模，将未来拟逐步转变功能的现状工业用地择优划定的 工业用地过渡线。
• 工业红线划定规模为371.5平方公里。
• 工业蓝线划定规模为48.9平方公里。
• 以各镇街工业红线内的规划产业用地规模占工业红线总用地规模的比例不低于70%。
• 每宗工业保护线，规划产业用地规模占规划建设用地规模的比例不低于70%。
• 每年新增整备用地中用于工业用地比例不低于30%。
• 全市区块线总规模原则上不少于420平方公里,占城市建设用地39.2%。
