小案大道理丨开发商宣传“温泉入户”未兑现是否违约

本期作者丨徐秀丽

民事审判一庭

员额法官

案情介绍

王先生与售楼公司签订《北京市商品房预售合同》，约定该公司将位于北京市密云区某小区房屋出售给王先生，房屋总价3065310元。

之后，王先生全额支付房款，该公司交付房屋。房屋交付后，王先生却发现，这个房屋与此前开发商宣传时所说的“温泉入户”毫不沾边，认为该公司存在未按照售房时的宣传承诺接通温泉入户等违约行为，故诉于法院，请求判令该公司支付因未履行温泉入户所造成的经济损失91959.3元等。

王先生提交了宣传册、业主手册、手袋等证据，载明该公司宣传涉案小区有源自大地深处的天然温泉并引入每一户业主家中等内容。

该公司也认可做过相应宣传，但认为商品房预售合同及补充协议中并未约定温泉入户等事项，且不能实现温泉入户是政策变化导致，属于不可抗力，该公司无需担责。

法院裁判

法院经审理认为，王先生与该公司签订的涉案合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。

首先，根据生效判决查明的事实，该公司在售卖房屋时曾发送过涉及温泉内容的宣传资料，王先生在诉讼中也提供了相关宣传资料作为证据。同时，该公司对房屋进行了温泉入户管道设施的安装，所以该公司否认其曾提供过相应宣传资料不符合常理，本院不予采纳。

其次，商品房的销售广告和宣传资料为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

本案中，售楼公司在宣传楼盘的资料中多次使用“温泉”字样，在业主手册中将温泉水费一项列出，同时设置了温泉入户管道设施，足以使购房者对温泉入户产生特定的心理预期，并对房屋价格产生一定影响。所以，即使温泉入户未载入案涉合同，也应当视为合同内容。该公司未按照约定提供温泉入户已构成违约，应承担违约责任，故依法判决售楼公司给付王先生因未履行温泉入户造成的经济损失61000元。

法官说法

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

商品房买卖实践中，开发商为了获得购房者的青睐，往往会夸大宣传甚至虚假宣传，造成实际交付的房屋明显与宣传资料展示内容不一致。购房者能否以此主张开发商承担违约责任？关键要看宣传资料能否构成合同内容。

1.宣传资料关于房屋及相关设施所作的说明和允诺是否具体确定。如宣传资料上载明的公摊面积、绿化指标等信息非常具体以百分比等数字化方式呈现，即便签合同时未将这部分信息写入合同中，仍然构成合同内容。本案中该公司宣传涉案小区有天然温泉并引入每一户业主家中。

2.宣传资料是否系对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出的承诺。如果开发商仅对商品房开发范围外的教育、医疗等公共资源作出了说明或允诺，如开通地铁、开办学校等，因不属于开发商规划控制范围内，则不够成合同内容。本案中，温泉入户属于开发商前期规划范围，且设置了温泉入户管道设施。

3.宣传资料是否对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响。开发商在宣传中所作的允诺既属于其开发规划范围内又具体确定，且已经比较明显地反映在房屋售价中，据此可以认定宣传资料已对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定产生了重大影响。本案中，开发商在业主手册中列出温泉水费，足以使买受人对温泉入户产生心理预期并对房屋价格产生一定影响。

法官再次提示大家，开发商在出具宣传资料时，应本着诚实信用的原则如实展示所售房屋状态，否则将承担相关违约责任。购房者也要提高警惕，理性看待售房宣传，谨慎审核待签合同，有效预防商品房买卖中可能出现的“货不对板”问题。

撰稿丨徐秀丽

编辑丨高嵩

审校丨李铁静

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原标题：《小案大道理丨开发商宣传“温泉入户”未兑现是否违约》

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