以案释法 | 楼上漏水楼下被淹，赔偿责任谁来担？

漏水问题是楼房住户常遇到的问题。楼上漏水，给楼下住户带来财产损失，双方往往各执一词，赔偿问题难以达成一致。近日，徐州市铜山区人民法院妥善审理一起因漏水引发的财产损害赔偿纠纷案件，依法判决开发商、物业公司、楼上住户共同承担赔偿责任。

案情简介

楼上漏水，

楼下住户损失近20万元

原告张某于2021年购买了某小区1502室房屋，装修后于2022年5月入住。2022年8月，物业公司在对空置房进行日常巡查时发现1602住户房间漏水，经检查系厨房堵丝漏水，导致张某家被水浸泡，屋顶渗漏，房屋内墙面、地面、柜子等遭受不同程度的损坏。

多次协商赔偿未果后，张某诉至法院，要求开发商、物业公司及1602室房屋所有人王某共同赔偿房屋维修损失、物品损失等财产损失。

诉讼中，张某向法院申请对其房屋的维修费用、物品损失进行鉴定，经专业机构评估鉴定，张某家内因漏水造成的损失为17万余元，张某为此支付鉴定费用6000元。

法院审理

房屋系保修期内空置房，

三方均有过错

铜山法院经审理认为，本案的争议焦点为各被告是否应当对原告的房屋维修损失承担责任。

《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错的，其不能证明自己有过错的，应当承担侵权责任。本案中，根据开发商与王某签订的房屋买卖合同约定及开发商向王某交付的住宅质量保证书的规定，保修期以收房通知书上注明的收房日作为起始时间，电气管线、给排水管道、设备安装的保修期限为2年。根据查明的事实，漏水的1602号房屋因厨房管道上的堵丝处漏水，继而导致张某的房屋受损。1602号房屋上房未满两年，漏水的部位依旧在保修期内，显然未超过房屋相关部位的保修期限及合理使用期限，开发商仍应对因房屋质量造成的损失承担赔偿责任。

王某作为1602号房屋的所有人，在接收房屋后，对其房屋具有法定的管理义务，虽然房屋为空置房，但其管理义务并不能因此而免除。根据王某“一年没有到房屋查看了”等陈述，可知其在房屋空置期间并未尽到足够且合理的管理和维护义务，且漏水点为厨房内的堵丝处，在正常情况下室内水阀应当处于关闭状态，而事发时阀门处于开启状态， 王某作为房屋所有人存在一定的过错，应当承担部分赔偿责任。

物业公司在明知1602号房屋长期空置，且王某已经缴纳物业管理费的情况下，对该空置房具有定期检查、维护的义务，但物业公司工作人员在告知王某会定期检查房屋后，并未按照承诺“一个月巡查一次”，而是“一个季度巡查一次”，巡查频率显然过长，不足以达到“定期巡查、维护”的程度。

同时，物业公司应在巡检时查看水井箱内水阀门是否关闭以及房屋内的水阀是否关闭，但从查明的事实及物业公司“不了解水电开关情况”等陈述看，物业公司并未尽到相关职责。1602号房屋外的水阀门安装在水井箱中，该水井箱处于室外的公共区域，应属于物业公司的管理范围，物业公司对此具有法定的检查、管理义务，其以水井箱内的钥匙系通用、其他业主或装修工人等都可能持有为由主张免责，缺乏依据。因此，物业公司对房屋漏水给张某造成的损失亦有一定的过错。

综上，考虑漏水原因、各方过错等因素，法院酌定开发商对张某房屋损失承担60%的赔偿责任，物业公司承担25%的赔偿责任，王某承担15%的赔偿责任。

法官说法

邻里之间要本着

互助互让原则解决纠纷

本案主审法官刘莉平介绍，在日常生活中因漏水产生的纠纷并不罕见，在遇到类似的情况时，应当及时查找原因，并联系物业服务公司进行协调。楼上业主也应当积极协助，配合查看现场。如果漏水原因容易查找，确实是楼上排水渗漏产生，就应当及时协商修复处理；如果漏水原因不容易查找，就应当共同委托第三方有资质的鉴定机构进行专业鉴定，确定为楼上房屋出现漏水后，进一步沟通修复后并委托鉴定机构对修复方案、修复费用作出评估。在此过程中，邻里之间应换位思考，友好协商处理，避免损失进一步扩大，维系邻里之间友好关系。

对于漏水造成的损失，如果房子还在保修期内，又确定不是人为破坏时，应及时联系开发商修补处理。当开发商按业主要求派人修补后，仍未解决漏水问题或维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人维修，注意保存好相关证据，以便向开发商主张维修费用。若开发商拒不支付，业主可以到质监等部门投诉，或通过司法途径寻求解决。

法 官 名 片

刘莉平

铜山区法院徐州高新区法庭副庭长，多次荣获全市优秀法官、宣传工作先进个人等称号。

原标题：《以案释法 | 楼上漏水楼下被淹，赔偿责任谁来担？》

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