代持还是赠与？一对父子间的天价四合院归属纷争

原创 红星新闻 红星新闻 收录于话题 #深一度 556个

今年70多岁的杨先生，曾在北京南锣鼓巷区域买了三处院子。其中一套400多平方米的四合院，他曾亲自重新设计、装修，并居住了10多年。

这里曾是清朝施姓中堂的宅院，一度成了大杂院。学油画出身的杨先生买下后，几度翻修，用尽巧思，把这座院子变成了自己的作品，其曾被誉为“最美四合院”。

▲四合院内景

“这个窗，是从旧家具上拆下来的贵重硬木。”“这个灯，你现在在市场上再也淘不到这么精致的啦。”“这个假山，是我在心中画好了模样，指挥工人一块一块堆成这个样子的。”杨先生对着记者如数家珍。

10年前，杨先生曾在院子里开堂会，宴请各方来宾。他被包括《时尚芭莎》在内的多家杂志报道，当时的报道中均称杨先生为主人。

10年后，杨先生没有想到，这套四合院却成了他和大儿子小杨之间发生巨大隔阂的导火索。

当初买下三处院子时，杨先生全款出资，之后登记在小杨名下。可在去年6月父子对卖房产生分歧后，小杨开始拒绝承认父亲是三处院子的主人。

“当时我对他非常信任，便让他代持房产。可没想到，10多年间，他把当初我国内外买的别墅、公寓全卖了，投资生意也失败……”杨先生说。

2021年9月，杨先生一纸诉状把亲生儿子告上法庭，要求判令双方的借名买房合同有效，确认房屋归自己所有，并判令儿子协助自己办理所有权过户手续。小杨则通过代理律师在法庭则称，父亲已经把四合院赠与自己，双方不存在借名买房关系。

2022年初，北京市东城区法院一审判决，根据现有证据，无法证明双方存在借名买房的合意，因此驳回了杨先生的全部诉讼请求。杨先生对一审判决不服，目前已向北京市第二中级人民法院提起上诉。

而与此伴随的另一个问题是，自从杨先生和亲生儿子打起了这场官司，父子俩就几乎再未见面。

红星新闻记者曾多次联系小杨，其均拒绝了采访请求。其母表示，其子没有起诉，是杨先生要告儿子，以法院判决为准。

▲10年前的杂志报道

买下四合院

杨先生早年经商，在北京投资实业。在大儿子小杨不满9岁时，杨先生与其母离婚，并独自将大儿子扶养长大。

杨先生说，1995年，他把15岁的小杨送到澳大利亚留学，一年后改送至加拿大。在国外近10年时间里，小杨读完了初中、高中、大学。杨先生说，他给小杨在加拿大买了一栋3层联排别墅和两辆跑车，均在大儿子名下。

2002年，杨先生看中了位于北京南锣鼓巷区域一座400余平米的大四合院。因外地户籍限制购买四合院，杨先生以公司的名义买下。这家公司专为购买四合院设立，由于当时公司法尚不允许设立一人公司，所以名义上杨先生父子各占股一半，但实际由杨先生全额出资并设立。

精心装修好后，杨先生就居住在这里10多年。

买下四合院后，杨先生被前女友告知怀孕。杨先生称，他当时不同意，但前女友坚持把孩子生下来。2003年，杨先生的小儿子出生，此后6年小儿子一直随母姓，也未与生父相见。

杨先生称，因为这个原因，故他当时考虑把房产放到大儿子小杨名下。那时，北京市相关政策也发生了变动，放开了非京籍购买四合院。据法院的一审判决书，2004年8-9月间，公司签订了与小杨的买卖合同，并完成了过户。但小杨并未实际支付款项。

杨先生回忆，当时小杨身在国外，但身份证一直放在国内自己处。他拿着小杨的身份证，办理了全套手续。

2004年底，小杨结束留学生涯回国。“回来后他告诉我，回国前卖掉国外的别墅，置换了一套公寓。后来这套公寓也卖掉了。”杨先生说。

2004年底至2005年，杨先生以小杨的名义，又购买了南锣鼓巷区域的两处平房小院。杨先生表示，尽管当时小杨已经回国，但手续全部是自己办理的，只有其中一次是小杨亲笔签字。很长一段时间内，小杨也没有见过三个院子的房产证。

回国后的小杨一开始居住在北京亚运村一套别墅里，这是杨先生在他回国前给他准备好的。

2013年前后，小杨将名下的这栋别墅卖出，搬入父亲名下一套二室二厅。“他卖掉后才来电话告知我，说是想投资挣钱养家并供养我和弟弟，但至今无分文回报。”杨先生说。

2015年，小杨把这套父亲名下最后的房产卖掉，房款最终用于弟弟在国外的房产购置。

杨先生说，从那时起到现在，小杨在北京都是租房居住。而杨先生提供的一份和小杨的微信聊天记录显示，小杨回国后把别墅卖了做生意养家，从2015年开始到现在一直租住在一套80平方米的房子。

而两个平房小院买下后则大部分时间闲置。2013年开始，其中一个出租，年租金由小杨收取，但大部分转给了杨先生。

2021年5月，另一个小院也开始出租，由小杨谈下并收取租金。杨先生表示，出租前，两个小院的钥匙一直在自己处。

父子分歧

在此之前的2017年，杨家父子一度考虑卖掉大四合院，但中途放弃。为了维持家用，2018年6月，杨先生决定将大四合院出租，自己借住到郊区一套小产权别墅。租金都打到了杨先生的账户上。有了这笔租金后，他便让小杨把前一个小院的租金都自己留着花。

搬出四合院的杨先生感觉自己正失去对三处院子的控制。杨先生回忆，2019年2月，他草拟了一份代持协议让小杨签署，但小杨始终没有签。

2021年6月，四合院3年租期到期，矛盾爆发。杨先生想将其出售，买家出价过亿，但小杨反对，父子两人发生严重分歧。杨先生让大儿子见面商量，却遭到拒绝。

同年7月，让杨先生始料未及的事情发生了。他在桂林旅游时突然接到带人看房的中介电话，四合院的门禁密码被换掉，无法进入。杨先生赶回来，发现不仅进不去院子，电卡的名字也被换掉了。

杨先生打电话给小杨，发现已被儿子拉黑，微信消息和电话也不回。

此后，小杨再未直面父亲，只通过中间人喊话。有多位亲朋好友去做小杨的工作，均无果。

同年8月，小杨将四合院出租之后，将部分以生活费的名义打给杨先生，并托人转告，不再交付全部租金。

杨先生认为这是自己的“奇耻大辱”。

“现在我名下已无任何其他房产，本指望靠这三处院子养老，我现在借住的小产权房一旦拆掉我就无家可归了，而我大儿子还持有其他房产。我起诉后，他甚至经人转告，先是说今后生活费也不给了，后又改口为按一个月5000元的标准给赡养费。”

▲杨先生站在自己进不去的小院外向内张望

状告，驳回

2021年9月，在听说了小杨欲卖房的消息后，杨先生于同年9月30日把小杨告上法庭，将三个院子分三个案子起诉。

杨先生起诉要求判令双方的借名买房合同有效，确认房屋归自己所有，并判令儿子协助自己办理所有权过户手续。他认为，只要证明房子是自己出资买的，且自己长期使用、管理、维护，就能把房子所有权重新拿回自己手里。对于借名买房的原因，因为怕伤害小儿子，杨先生并没有向法院给出这个原因，而是称自己当时单身，是出于保护婚前财产的考虑。

由于无财力做保全，杨先生到房管局做了所有权争议的登记。

开庭前，法官召集了一次线上谈话，杨先生请求小杨不要卖出四合院。这是矛盾爆发后父子唯一的一次见面，但两人没有说上一句话。隔着屏幕，杨先生看到儿子很憔悴，心里也隐隐作痛。“（他）都不成人样了”。

但正式开庭时，杨先生没有看到小杨，是其代理律师出庭。

法官询问是否调解时，杨先生表示愿意，但小杨一方却拒绝了。

庭审中，小杨的代理律师向法院表示，杨先生因与其母离婚，以及有一非婚生子，出于愧疚及疼爱将院子赠与小杨。杨先生买下这些院子之前就告诉了小杨，并说要登记在儿子名下。杨先生小儿子在2003年出生后，杨先生告知小杨，一旦政策允许，就将大四合院登记至小杨名下。

小杨的代理律师还表示，十几年来，杨先生从未向自己的大儿子主张过双方系借名买房关系。小杨主动将租金转给父亲，是出于孝心、感谢父亲的赠与，他有权随时停止转账。

代理律师还在庭审上还表示，杨先生提起诉讼系受他人蛊惑，意图恶意侵占小杨财产。这也是小杨此前给父亲信中的观点。

对此，杨先生向红星新闻记者表示，2002年购买四合院时，他并未通知小杨。同年12月，小杨回国探亲时，知道了此事，但对具体情况并不知情。直到2004年由公司过户到小杨名下时，他才知道四合院之前由公司持有，但此时小杨仍不清楚自己是公司50%的股东。

庭审中，小杨的代理律师提交了自己持有的三处院子的房产证原件。代理律师认为，小杨现在收回了院子并收取租金，以实际行动行使了所有人权利。对此，杨先生则表示，房产证、购房合同、契税发票原件原由自己保管，不知何时由大儿子未经同意从家取走，起诉时才发现已不在保险柜。

杨先生向法院提交了一份父子2021年6月的微信聊天记录，其中他提出卖房，小杨反对，但并未以所有权人的名义，在微信中说“房子卖了，就再也买不回来了，恳求三思三思”。小杨一方则称，这是出于父子关系进行尊敬的回复。

法院审理后认为，院子虽由杨先生出资购买，但作为房屋所有权公示凭证的产权证由小杨持有；鉴于双方父子关系，实际居住使用以及收取租金尚不能证明系杨先生实际控制并所有。此外，法院认为，考虑到双方父子关系及微信内容的明确性，难以以此认定小杨认可双方的借名买房关系，或认可杨先生才是享有所有权的人。

法院对杨先生主张“借名买房”做出认定，法院认为，既然杨先生当时尚未再婚，房产就已是婚前财产，保护婚前财产的考虑有悖常理。法院还认为，由于当年大四合院是公司转让给小杨的，杨先生仅以出资行为无法主张权利。

2022年1月，这起父告子的房屋产权纠纷案宣判。北京市东城区法院表示，根据现有证据，无法证明双方存在借名买房的合意，因此驳回了杨先生的全部诉讼请求。

杨先生对一审判决不服，目前已向北京市第二中级人民法院提起上诉。

律师：举证难

北京冠领律师事务所执行主任任战敏律师对此发表了自己的看法。

任战敏认为，在借名买房问题中，判断是否存在借名买房的合意最直接明了的证据是书面协议。如果没有协议，可以从以下几方面证明合意的存在。

第一，可以证明在购买房屋时，借名人参与了购房的过程。比如，借名人和出借人或中介关于选房、购房、签约的聊天记录、电话录音等。第二，可以证明借名人实际支付了房屋的相关费用，包括购房款、中介费、契税等。第三，可以证明借名人占有、使用、管理房屋，比如借名人实际居住或实际收取租金。第四，可以证明借名人保管购房合同、不动产权证等。

“关于证明借名买房的必要性，要从主观上证明借名买房的动机。家庭中其他知晓相关事实的亲属也可以作为证人予以证明。”此外，任战敏还介绍，生活中借名买房有时也是出于政策规定或者承担债务的考虑。也同样可以通过聊天记录、证人证言结合债务情况、婚姻财产状况予以证明。

代理过大量借名买房官司的北京市东元律师事务所孔磊律师也表示，近亲属借名买房是借名买房官司中最难打的一种。近亲属之间，关系往往过于密切，没有书面协议，所以借名买房难以证明。经常出现父母用孩子的名字买房后，难以拿回来的情况。非亲属如占有使用他人名下的房屋，法院反而好下判断。法院在审理此类案件时，也需要周密认定事实，遵循公平及不违背公序良俗原则，做到做到法律效果与社会效果的统一。

父子曾长信对话

这对父子，为何会产生如此纷争？红星新闻记者曾多次联系杨先生的大儿子小杨，其均拒绝了采访请求。

而在一份杨先生提供的和儿子的微信记录中，小杨曾这样表达对于父亲的埋怨：“小房子卖了到现在都是租80平方米的房子，你有来过我住的房子看过关心过我吗？”

杨先生也提供了一份和小杨之间的书信记录。这两年，在微信和电话时代，这对父子又捡起了20年前两人国内外互相拍电报时的长信沟通方式。

在2020年1月的一封回信中，杨先生写道：“谢谢你来信如此坦率地一吐怨气，表达长期以来对我的‘痛心和恨’。同时我也自觉作为父亲，客观上有诸多需要检讨之处。”

小杨在2021年6月的信中认为，与弟弟相认后，父亲的情感天平倾向了弟弟。他在信中表示，这都是弟弟母亲的问题，她一直怂恿杨先生卖掉院子。因此，他坚决不同意卖房。“卖了后家就散了，钱肯定会全部被她们忽悠去，你晚年生活怎么办？”

信中，小杨表示是弟弟母子导致了他俩父子不睦，而他一直在默默忍受。“回国15年，我痛苦了13年。”

“我是在保护你也保护我自己……决心我已经下了，下一步你打骂闹或者诉讼我都不会改变想法。就算走到最难看的一步，我也会对你负责到底。”小杨在这封信中承诺，以后四合院每年的租金依旧全部转给父亲，保证其晚年开销；以后父亲年纪大了生病住院，他也会在床前服侍。

“爸，我依然是那个你优秀的儿子。我的人生最重要导师就是你。希望你也不要让我失望。”小杨在信的最后说道。

对于大儿子的指责，杨先生表示，小儿子的母亲从来不知道三个院子在小杨名下，在房产和财产的分配问题上也一直表现得谦让，甚至劝杨先生不要再打官司，就把三个院子给大儿子。

在2020年的那封信中，杨先生还写道：“我深爱你，当然我也深爱他（小儿子）。但对你的抚养与付出超出他（小儿子）不知（止）几十倍，而且在我心中今后遗产分配我也会更侧重于你。作为我的儿子，我深以你们为骄傲，你们继承了我杨家人的聪明睿智，正直善良，有乃祖风，也很帅气……你宣称对他没感情今后不会有往来，但愿是言之过早。”

杨先生并不理解大儿子对小儿子的态度为何发生如此转变。小儿子6岁时，是大儿子先提出要去认下，此后两兄弟本相处很好。

如今，杨先生的小儿子在加拿大留学，其母一直陪读，而开销主要由杨先生负担。

“我一直认为我的大儿子是一个善良的人。自他小时候起，我们两人交流不多，但这些年几乎每周都会见面，直到去年6月。”杨先生说。

杨先生微信名为“Mr 杨”，而小杨微信名为“Mr.Yang”。

这对微信名如此相似的亲生父子，本是血浓于水，如今却被这起天价四合院归属纷争隔阂了原本的亲密情感。

而如何修复，尚不得而知。

红星新闻记者 吴阳 实习记者 胡伊文 北京报道

【版权声明】本作品信息网络传播权归【红星新闻】和UC独家所有。未经授权，不得转载

原标题：《代持还是赠与？一对父子间的天价四合院归属纷争》

阅读原文