又一区放松限购，现在去不限购区域买房，时机到了吗？

昨天下午，传闻钱塘区的下沙、河庄两个街道加入“差异化限购区域”。我们咨询了板块内的多个项目，得到的回复均是“已经放开限购，1个月社保即可买房”。钱塘区有关部门也回复，传言基本属实。

钱塘区共有7个街道。去年9月，白杨、义蓬、新湾、临江、前进5个街道纳入了差异化限购，仅剩位置较为核心的下沙街道和河庄街道，依然执行严格的限购政策。

如今下沙和河庄的放松限购，钱塘区成为了继富阳区后，第二个全域放松限购的行政区。

楼市发展存在一定规律

限购周期循环

杭州住房限购始于2011年1月，国务院出台新“国八条”，杭州首次限购。

12年来，杭州楼市的限购一共经历了四个阶段。

第一个限购周期：始于2011年1月，持续了三年多后，于2014年7月29日，部分区域有所松绑，萧山余杭全面解禁，主城区140㎡以上不限购。一个月后，全面放开限购。

第一个非限购周期：2014年8月到2016年9月。

第二个限购周期：2016年9月，房地产市场又再次进入火爆期，杭州重启限购政策，2017年3月，扩大限购范围，但仍然未包含临安区。

第二个非限购周期：这波楼市限购潮从2016年开始持续到2022年9月，富阳部分区域打响了放松限购的第一枪，萧山紧随其后。2022年10月份，钱塘区、余杭区部分区域放松限购，2011年11月，临平区的部分板块也加入了放松限购的队伍，2023年4月，钱塘区全域放松限购。

经历过一个限购周期后

新房价格有一定变化

第一个限购期和第二个限购期前后，房价有一定程度波动，而在放开限购期间，房价较为稳定，更像是给需求客户的购房导向。

就拿星桥来说，板块内广厦天都城的爵士苑组团，2012年的备案单价为8000元/㎡左右，到了2014年第一个限购期结束，蓝调公寓组团价格约为10000元/㎡左右。

2014-2016年放开限购期间，天都城开盘的组团很长一段时间保持在单价万元/㎡以内。

2016年开始限购后，价格又开始反弹，部分组团的价格为13500元/㎡左右。

直至2021年，尚棠源筑的毛坯均价已经达到了21000元/㎡。

目前，星桥板块进入了第二个不限购期，新盘精装限价为24000元/㎡。

乔司翁梅板块也是如此，2009年，复地连城国际均价在8000-9000元/㎡左右，第一个限购期结束后，板块内的君汇上品苑单价已达到约16000元/㎡。

2014年-2016年的非限购期内，乔司板块的价格相对稳定，如板块内的艺华年佳苑，备案均价约为16000-18000元/㎡。

2016年限购后，板块内的价格又有波动，2021年乔司的观湖之宸，精装价格为30000元/㎡。目前翁梅板块在售的蝶翠迎宾府、云咏汀洲府价格均为26600元/㎡。

进入不限购期，部分楼盘甚至会出现折扣或者其他方式的优惠。

比如位于西湖区的之江九里，2013年首开时，最高均价约20000/㎡，而在2015年6月上半个月，之江九里的成交均价为15194元/㎡。今年1月份，翁梅板块的蝶翠迎宾府多次开盘都有“买房送车位和送加装包”的优惠。

如果遵循这个规律，对于刚需客户来说，不限购期阶段或是买入的好时机。

不论是否限购

热门板块人气坚挺

对于限购前后的价格变化，还体现在火热的限购区。

比如申花，2011年板块内的东方福邸单价不到3万，限购之后，2013年9月开盘的价格达到了33000元/㎡左右。

放开限购后的两年，申花板块的价格甚至有所回落，如融信蓝孔雀、天阳尚景国际、黄龙金茂悦等楼盘，新房单价都在3万元以内。

2016年，随着峰会的时间越来越接近，板块内的价格又有了新的波动，塘萍路上的景瑞悦西台，销售单价从2015年的3万多到2016年的4万多。

2017年之后，申花的价值再次爆发，从九龙仓·珑玺、天阳武林邸、合景天銮等4万多单价，到沁园、古翠隐秀的精装限价54000元/㎡。去年的申花热盘，揽云锦绣里和馥香园，精装限价又略微有浮动，为55000元/㎡。

新贵板块未来科技城也是如此。

2011年，杭州未来科技城在余杭挂牌成立，经过十几年的发展，房价也发生了很大变化。

当未来科技城的配套还没有那么完善时，单价不到2万元/㎡，甚至还有折扣。

2015年的富力西溪悦居均价仅16500元/㎡， 2014年首开的合景叠彩园，均价为14000-15000元/㎡。

随着交通配套的不断落地，板块的能级也在持续提升。淘宝城、火车西站、梦想小镇、达摩院，每一个词汇，都是板块热点的附加值。

2018年，板块内的“未来三兄弟”，东原印未来、中南樾府、阳光城未来悦，精装均价达到30000元/㎡，目前板块内的限价为36100元/㎡，中签率频刷记录。

不论哪个时期，热门板块的人气都更加坚挺。

2013上半年，主城区销售金额靠前的是位于城市核心区域的西溪诚园、万象城悦玺、武林壹号等项目。

2014年签约套数位列前茅的也是核心板块的万科西庐、龙湖春江郦城、绿地旭辉城等楼盘。

历史会不会重现

看下一个周期

2011年和2016年的两次限购，都是从限购，到局部放开，再到更大范围的放开。

还有一个相似点是盛会的举办，峰会和亚运会都会极大地提升杭州的城市能级。

2016年峰会的助力，杭州的城市能级上升了一个新台阶，楼市价值也被重新定义，如今亚运脚步越来越近，历史的周期会不会重现？我们拭目以待。

从时间轴来看，目前的时间点或有些类似2014年，部分区域放开限购，试探市场，政策利好不断，促进消费。

假如目前正好位于两个限购的周期内，那么，对于刚需购房者而言，跟着政策导向去买房，相对还是稳妥的。

文/陈璐