聚焦大湾区，广州楼市“销冠”是哪里？

粤港澳大湾区作为与美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区比肩的世界四大湾区之一，经济发展快速。粤港澳大湾区中，粤港澳三地地理位置相近而各有优势。其中，广州市作为广东省省会，是广东省政治、经济、科技、教育和文化的中心，是大湾区发展的引擎之一。

一、大湾区与内地的桥梁与纽带——广州

广州市＂毗邻港澳，华侨众多＂，是全国最大的侨乡都市。海外华侨华人、港澳同胞热心支持和参与广州经济、社会发展建设，发挥桥梁和媒介作用，为广州开拓国际市场、发展对外贸易，推进与世界各地的经济和文化交流作出积极贡献。同时，也为广州市在粤港澳大湾区中发挥着重要作用。从地理区位和与内地的紧密联系功能来看，广州是粤港澳大湾区核心城市，是大湾区联系内地、辐射内地最佳桥梁和纽带。

在低出生率的当下，人口红利成为许多经济学家关注的焦点。一个地区的人口迁入更能反映一座城市的发展活力与未来潜力。根据广东省统计局发布数据显示，2019年末，广东全省常住人口11521.00万人，比上年末增加175万人。其中，广州常住人口数与增量在粤港澳大湾区排名第一，常住人口达到1530.59万人，与2018年年末相比增量40.15万人，增幅2.7%，有更多符合条件的人愿意把家定居在广州（数据来源：南方经济智库）。

图1：粤港澳大湾区2019年末常住人口数

值得一提的是，从近5年来看，广州常住人口年均新增40万以上（数据来源：广州省统计局），是广东吸引和集聚人口的主要承载地，足以证明这座千年商都于人才，有足够的吸引力。

图2：2014-2019年广州常住人口增幅（万人）

在之前公布的《广州市城市总体规划（2017-2035）》草案显示，作为国家重要中心城市，到2035年市域常住人口规模控制在2000万人左右，按照2500万管理服务人口进行基础设施和公共服务设施配置。也就是说，到2035年，广州常住人口将比2019年增加约505万人，平均每年增加的人口约33万（数据来源：搜狐网）。实际上，相对于广州7400平方公里的总面积，对比北京、上海，无论是产业还是人口，广州都有较大的增长空间。而产业和人口的发展势必会带来更多的住房需求。

二、广州房地产市场

根据中原研究发展部数据显示，2020年广州一手住宅网签成交100905宗，同比上升27%；成交面积1087万㎡，同比上升27%。2010年至今，2020年成交量排名第二，仅次于2016年。突如其来的新冠疫情打乱了房地产市场的整体运作节奏，“房住不炒”、“三道红线”等宏观调控更是严格要求着房产市场需健康运行，广州房企在这样高标准、高挑战的环境下还是交出了一份满意的答卷。根据中原研究数据显示，2020年1-11月广州累计成交914.6万㎡，居四大城市总量之首，同时保持较高增速。

图3：四大一线城市2019/2020年1-11月成交面积对比

供应需求释放，持续维持高位

2020年新房供应大幅增加，随着疫情得到控制，社会生产、生活逐渐回归正常，前期积压的供应需求以及预售条件优化带来的供应在 3 月开始集中释放，呈现今年首次供应同比转正。随后市场供应持续维持高位，并在下半年再上一个台阶，全年累计供应113740套单位，同比增加50%；累计供应1175.1万m²，同比增加46%，为近6年新高（数据来源：中原研究）。

图4：2013-2020年广州新房供应走势（万㎡）

成交量先抑后扬，强势走高

从全年总量看来，截至到 11 月全市共成交住宅8万余套，累计同比上升18%，预计全年成交9.6万套左右，同比增长20%。但从历年广州市场规模来看，2020年成交规模虽高于2017年到2019年水平，但和历史高位2016年相比仍有一定差距，整体来看，2020 年仍处于2017年以来的调整期，但趋势上呈现向上恢复。从成交结构上来看，成交与供应趋势吻合，客户需求结构平稳成交与供应结构相吻合，说明供应对成交形成了正向促进作用。从全年来看，成交主要集中在增城、黄埔、南沙，三地前11个月成交均超万套，三地合计成交占比62%（数据来源：贝壳研究院）。

人才购房新政利好+买家需求积压+新货供应充足，促使2020年下半年成交强势走高。从3月开始，广州一手住宅成交量就呈现逐渐恢复趋势，但截至到6月才实现单月同比转正。但在市场情绪、政策利好等刺激下，下半年成交增速逐渐提高，全年走势与2019年呈现“x”型格局，整体市场“先抑后扬”。

图5：广州开盘去化月度走势

三、广州楼市“销冠”——增城区

增城位于珠三角洲东北部、广州东部，背靠大广州，南与东莞隔江相望，东临惠州，北界从化、龙门，地处广州、东莞、深圳、香港等发达区间，紧连广州经济技术开发区和广州科学城，工商各业发达，具有“多城辐射效应”，高技术产业聚集效应越来越大，既可承受周边地区的产业转移，又能为周边产业提供核心配套，发展空间大，前景好，是广州东部板块的重要组成部分，同时也是广州通往东莞、深圳、香港和粤东各地的交通咽喉。

增城是广州楼市近5年的“销冠”。凭借不限购、近天河，广州东进战略等红利，增城几乎成为所有刚需购房者的必看区域。随之而来的是，增城房价发生翻天覆地的变化。十年间，增城房价从2011年的7916元/㎡到2020年的19100元/㎡（数据来源：克而瑞）。作为广州楼市一哥，增城区域大盘云集，竞争激烈，2020年以来，增城多项目集中发力，以价换量。在克而瑞所发布的上半年相关排行榜当中，2020年上半年广州项目金额榜TOP30，增城独占9个，上半年广州项目销售面积榜TOP30，增城更加突出，占到了12席的位置。这两个成绩，都是广州各区之首。

图6：十年来增城一手住宅房价变化

另外，增城轨道交通逐渐完善，极大缩减了购房者从市区上班往返增城的通勤时间成本。尤其是地铁21号线和穗莞深城轨的相继运营通车以及13号线。例如21号线，作为一条跨越多个区域的地铁线路，最高时速为120公里，将进一步拉近增城与天河中心的时空距离。此外，增城进入到产业发展的快车道。目前，增城已经成为广州东部重要产业基地。多个产业平台落地增城，这其中就包括了挂绿新城发展平台、广州科教城发展平台、增城火车站发展平台、增城西站发展平台、广州东部交通枢纽平台、空港经济发展平台等等。增城目前吸引了来自53个国家和地区的外商企业1336家（数据来源：搜狐财经）。

增城显然更适合工作生活，因此不少人把置业的目光投向增城。增城一直是楼市焦点，尤其在成交量方面，在广州楼市占据很重要的地位。据克而瑞监测，2016-2020年期间，增城一手住宅劲销11.7万套，排名广州第一，且与第二名黄埔区（成交7.2万套住宅）拉开近三万多套的差距。

图7：2016-2020年增城成交套数占全市比例

作为大湾区联系内地、辐射内地最佳桥梁和纽带，广州持续吸引人口流入，不断带来经济和楼市的发展新动力。而增城区作为广州楼市“销冠”，其房地产市场十分具有潜力。