浅谈物业接管验收中应注意的几个问题

物业管理作为房地产消费环节的主要管理服务活动，与房地产开发建设的关系十分密切，它实际上是房地产开发的延续和完善。在房地产开发建设、使用过程中，物业管理起着至关重要的作用。实践证明，良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的品牌形象，加快房屋的销售速度，而且有利于维护业主或投资者的利益，使物业达到保值增值的目的。

下面笔者根据自己负责接管中广·都市丽景和中广·金色家园过程中积累的一点经验，谈谈在物业接管验收中应注意的几个问题。

一、应严格区分物业竣工验收与接管验收的不同性质和作用

许多房地产开发企业把物业的竣工验收和接管验收混为一谈，认为竣工验收就是接管验收或者认为接管验收就是多此一举。其实两者的性质和作用完全不同。接管验收非常重要，是不可或缺的。这是因为：

首先，二者的性质不同。竣工验收是政府行为，房地产开发项目的竣工验收由政府建设行政主管部门（即省建设厅质监站或市建委质监站）负责，组成综合验收小组，对施工质量进行全面检验和质量评定。接管验收是企业行为，是物业管理企业代表全体业主（包括现有业主和未来业主）根据物业管理委托合同（前期物业管理服务合同），从确保物业日后的正常使用与维护的角度出发，对物业进行的全面工程质量及使用功能的验收。

其次，在房地产开发项目的开发、建设、使用的全过程中，竣工验收与接管验收所处阶段和作用不同。竣工验收是施工单位向开发商移交物业的过程，接管验收是开发商向物业管理企业移交物业的过程。竣工验收合格后，由施工单位向开发企业办理物业交付手续，标志着物业可以交付使用。接管验收是在竣工验收之后进行的再验收，接管验收一 旦完成，由开发企业向物业管理企业办理交付手续，标志着物业正式进入使用阶段。

最后，在竣工验收和接管验收中物业管理企业的职责不同。竣工验收中，物业管理企业只是参与者，主要验收工作由质检站承担；而在接管验收中，物业管理企业与开发企业是直接责任关系，是验收的主体。

二、高度重视接管验收在物业交接中的重要作用

接管验收是物业管理企业验收开发企业所建物业时，以物业整体工程质量和使用功能为主要内容的接管验收，是物业（房地产开发项目）竣工验收的再验收。接管验收完成后，整体物业连通设施、设备移交给物业管理企业。

物业的接管验收，是物业管理企业在接管物业前不可或缺的重要环节。它不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等。此外应特别重视对综合使用功能的验收。物业的接管验收，由开发企业和物业管理企业共同组织验收。接管验收的作用主要体现在：

1、明确开发企业、施工单位、物业管理企业三方的责任；

2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主利益和房地产开发企业品牌形象；

3、为日后物业管理创造良好条件。

通过接管验收，发现工程遗留问题，督促施工单位及时维修、整改，使工程质量达到规定要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量，还可根据设计和施工规范，摸清物业的性能和特点。

三、接管验收中应特别注意的几个方面

1、房屋套内应注意厨卫防水是否渗漏，要做闭水试验，给排水是否畅通，有无滴漏现象；

2、地面、墙面、顶棚是否平整、有无裂缝，阴阳角是否平整，视觉观感是否良好；

3、采暖设施是否按设计要求质量规范施工、安装，有无滴漏现象；

4、门窗开启是否灵活，关闭是否严实、牢靠，安装是否整齐；

5、屋面防水是否渗漏，包括主体屋面，裙楼屋面、地下室和设备间屋面；

6、公用设施、设备是否按设计要求施工安装，使用功能是否满足要求，运行是否正常。

以上就是笔者的一点粗浅看法，或许能起到抛砖引玉的作用。这是因为如果我们做不好物业接管验收工作，把大量的问题遗留到业主办理入住以后，势必将影响开发企业的品牌形象，也会给物业管理企业的工作带来被动，更使业主产生积怨，给开发企业留下不良口碑。因此这就要求我们不管是开发企业还是物业管理企业都应高度重视物业接管验收，共同组织好接管验收，把存在的问题及时解决，这样才能不断提升企业品牌形象，打造质量效益型的百年企业。