凯里的高房价还有多少上涨空间？

文/阿台

近日，《老高评事》微头条发布了一则关于贵州省各地州市房价排行的消息，其中，黔东南均价排贵州第三。事实上，在贵州9个地州市里面，黔东南综合发展远远落后于贵州其他地方，但房价却仍“名列前茅”，这实在让人匪夷所思。而作为黔东南的中心，凯里市的“变态”房价则是促成这个排行的主因。

（2019年贵州省9个市州地区GDP排行）

“变态”房价一直让本地的广大居民们愤愤不平，因为对于相当大的一部分人来说，高房价让他们砸锅卖铁也买不了市区的一套房，而买到了房子的一部分人，也是被房贷死死掐住生活和工作的喉颈，喘不过气。

（网友在《老高评事》微头条下方的留言）

自从提出棚户区改造后，凯里房价就是持续飙升、一路高歌，至此，所有观望的人们不得不思考起一个问题：凯里房价今后还有上涨的空间吗？如果有，上涨空间是多大？

为了更好地探讨这个问题，我们可以拿两组数据来分析，深入了解凯里房地产市场的“内质”。

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2020年

凯里登记人口近100万

但坊间传闻，市区仅30万

2020年11月1日，第七次全国人口普查入户登记填报工作正式启动。据了解，此次人口普查已将下司镇、碧波镇（原属麻江县）纳入凯里人口统计范围。

截止10月31日，全市已摸底34.2151万户，已上报34.0819万户，审核通过率99.61%；登记人数近百万人，户籍人口登记率170.17%，空户6.8643万户。「数据来源于时政凯里、心动930、黔东南综合信息网」

目前，凯里市辖11个乡镇7个街道办事处，辖区面积1571平方公里，城区规划面积792平方公里，建成区面积70.69平方公里「数据来源于市委宣传部」。

2018年，市宣部公布凯里人口60万，而今年2020年的第七次全国人口普查工作还未结束，尽管凯里将下司镇、碧波镇“收入囊中”之后人口涨了不少，对凯里楼市也有些许利好之处，但有一个情况不能忽视，熟悉凯里的大佬们也都知道这个“小道消息”，那就是凯里城区实际人口才30万左右。

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2020年

凯里楼盘总户数取样调查

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凯里市楼盘概况

“现在凯里的楼盘真多，走几步就一个楼盘，走几步就一个楼盘！”——这是凯里市民经常感叹的一句话。细数凯里的楼盘，除了友庄小区、中兴怡苑、碧海云天以及腾龙花园等老旧小区外，其他售罄、在建、在售的新小区是数不胜数。

光是市区，就有凯里佳和天下、凯里未来城、未来城·南湖、佳和盛世、恒大城、丰恒·江上院、龙泉绿城、惠邦·学府世家、大地春城、中兴·苹果山花园、领地·天御、鸿鹄城、碧桂园·星悦湾、冠顺·山江华府、天佑·金山豪庭、金泉国际新城等几十个楼盘项目。

而凯里开发区这边，合创·公园一号、麒龙理想城、麒龙香山美域、麒龙畔山华庭、金地苑、依云美镇、天和城、常驰·山与城、华伟·中央城、鑫洋·天誉城等各个楼盘也有好几十个。

为什么出现这么多新兴小区楼盘呢？存在即道理。第一个原因就是随着社会进步，原本的老旧街道需要翻新，因此，各个棚户区改造项目也就应运而生。其次，随着城镇化工作的推进，黔东南各县的乡镇纷纷移民进入凯里市范围内，特别是凯里市周边居民想向市区集中发展的念头和强烈比较强烈，加上房开商捕捉到的其他因素，最终使得凯里的楼盘如春笋般一个一个拔地而起。

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凯里楼盘总户数抽样调查表

备注：由于凯里楼盘众多，本抽样调查表只选取部分楼盘登记，表格具体数据综合整理自黔东南州自资源局网站、房天下、乐居房产等。

（黔东南新楼盘单价走势和结构  来源：中国房价行情网）

（凯里新楼盘房价近5年走势分析  来源：中国房价行情网）

不可否认的是，由于庞大的常住人口和流动人口数量，凯里的刚需一族数量始终也是有的。但话又说回来，凯里城区人口仅30万，即使有周边居民靠拢过来买房定居的，也多不到哪里去，那么就出现一个问题，这些人口撑得起凯里这么多房子吗？难说。

此外，由于城镇化发展以及“中国式丈母娘”要房要车的思想传统等因素影响，凯里市的有钱有房一族大都呈现“买房再买房”、“一家三口都有房”的现象，富裕家庭和富豪家庭就更不用说了，一旦出现新的好楼盘开盘，这类家庭极可能立马入手1-2套房，然后再等待时机“倒卖”出去。对于这一类人群来说，他们将自己的财产投资到房子上来，手上有钱就会不断的买房，这在一定程度上也刺激了凯里的房地产市场。

但影响一个房地产市场整体冷暖的不是某一个单一对象或者某一类单一同类，政策、物价、居民收入、生活消费水平等各种因素同时影响着凯里的楼市。而众所周知的是，凯里市的居民收入普遍不高，但生活消费的物价却高得“离谱”，低廉的工资收入都拿来应付生活开支了，哪里还存得了钱来买房呢？

在凯里，小到一碗粉、大到一套房，都贵！而与之相反的则是大部分居民的工资收入都非常低。当住房价格与社会经济发展和居民收入水平不适应时，就会出现楼市供需失衡现象，大部分居民没有购买力，仅靠炒作维持房价表面的楼市，高房价撑得了几时？

因此，如果想要凯里的房价再大幅上涨，那么估计就只有先把居民收入提上来了。

完

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