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上线2个多月，佛山乐居在线答疑平台已接收超100条网友提问，而问的最多的问题就是：XX项目值得投资吗？升值空间如何？其次是：两大楼盘PK，哪个更好？

在这些提问中，我们也发现，当下佛山购房者的几个共同难题：

1、首付有限，既想满足自住，又要有升值空间，哪个板块/项目好？

2、高价盘入市，会否带动周边二手房价？

3、同样价格，买一手好，还是二手好？

今天，乐居小编特别挑选几个典型案例，来看看佛山购房者在买房前，都会考虑哪些问题？（以下所有观点仅供参考，不做具体投资决策依据）

问：板块发展前景

佛山新城

问：佛山新城接下来的发展规划怎样，新佛山人，求指点。

对此，佛山乐居答复如下：

您好，感谢提问，欢迎成为新佛山人。

佛山遍地新城，佛山新城是发展相对较快的一个，目前已纳入三龙湾规划中，总体定位趋于清晰，最重要、最核心的定位是新的城市中心重要组成部分，同时还有交通中心、体育休闲中心、新闻中心、行政服务中心、商务金融中心。

三龙湾多片区房价示意

佛山新城的规划规格起点很高，新城基础配套已趋于完善，如图书馆、塔坊、世纪莲等文体配套，还有已开通的东平河夜游项目，尽管配套先行，但由于产业欠缺，导致片区居住氛围日益成熟的同时，人气一直未能达到很好的集聚效应。

三龙湾轨道配套

未来佛山新城破局有两个关键点，第一个当然是如何更好地把握机会，深度融入三龙湾，引进产业，集聚人气，目前已有中国移动、建设银行、佛山传媒集团、农业银行、顺联、蒙娜丽莎等总部企业进驻，但如何让CBD定位的写字楼有发挥空间，考验才刚刚开始。

第二个是城市更新，如何为新城区纵深发展提供更为广阔的土地空间，除了卓越中选小涌村前期之外，其他大墩、荷村、小布村也取得了相应的进展，但旧村改造耗时颇长，每个项目至少要需要8-10年光景。

四条旧村改造范围示意

佛山新城教育资源相对紧张，多以村小为主，如片区内唯一的公办小学——东平小学，是由乐从镇大墩、荷村、岳步、小涌、腾冲、小布村及北滘镇水口、上僚村八个村的小学集约而成，除了满足以上八个村之外，还有众多新城楼盘户籍生的需求，目前学位已供不应求，2020年提供一年级学位仅450个。

好消息是，至2025年，顺德计划在佛山新城区域新建8所义务教育学校、4所公办幼儿园，改扩建5所学校，增加学位超2.9万个。同时引进华南师范大学附中、佛山华英学校、顺德国华中学、顺德一中等名优品牌，实行集团化办学。

其中，华英实验学校初步选址于岳步村的留用地，即龙光玖龙玺对面，最快有望年内通过公开出让拿地。

华英实验学校拟选址

佛山新城现阶段商业氛围比较薄弱，目前仅有星耀101开业，不过在年底到明年间，将相继迎来东平保利广场、爱琴海、星翠汇购物中心等商业配套投用，或有望形成相对成熟的商住氛围。

小结：佛山新城文体配套领衔全市，产业、人气、教育、商业配套相对薄弱，但在可以预见的数年间，除了产业不确定因素较多外，其他都有相对清晰的规划。

广佛新城PK三龙湾

问：广佛新城和三龙湾，哪个更值得投资？

对此，佛山乐居答复如下：

您好，感谢提问。

从范围上看，三龙湾覆盖禅城、南海、顺德接壤区域，规划涉及三山新城、奇槎板块、佛山新城、北滘、陈村等片区，总面积约93平方公里；

三龙湾范围

而广佛新城范围涉及荔湾的滘口、大坦沙、海龙围，南海的海北、黄岐、盐步、映月湖片区，启动区总面积约70平方公里。两项规划涉及范围大，面积广，且各个板块发展不均衡，故无法提供针对性的投资建议。

从规划层级来看，三龙湾为市级规划，并被写入《粤港澳大湾区发展规划纲要》，而广佛新城仅由广州荔湾与佛山南海两区牵头共建，预计投入体量前者大于后者。

从建设进展来看，三龙湾已进入实质性建设阶段，而广佛新城目前仍在规划编制阶段，前者明显要快于后者；

从未来定位来看，三龙湾的定位已十分清晰。根据规划三龙湾定位成为创新资源密集、创新人才聚集、创新成果富集，国际高端、国内一流的生态宜居创新发展区、粤港澳大湾区创新增长极、践行新发展理念的示范区。而广佛新城规划定位尚未确立，但计划打造为广佛高质量融合发展的“区区合作”的先锋典范；

从近期地铁规划来看，三龙湾片区未来至少有7条轨道规划经过，而广佛新城虽无未来轨道规划，但也有现成的广佛线、广州5号线和广州6号线。

小结：从目前来看，三龙湾已开足马力，正如火如荼地进行，未来可期。而广佛新城还未进入实质性阶段。投资的话，尽量选择规划已有实质落地和进展的片区。

高明

问：请问高明是否有投资价值，除了高铁利好，还有什么利好消息吗？有推荐楼盘吗，一二手都想看看？高明最好的中小学是哪个？

对此，佛山乐居答复如下：

您好，感谢提问。在佛山五区中，高明经济发展水平相对较低，2019年GDP为871.58亿元，同比增长6.5%，其中第二产业，即制造业、房地产等为绝对主体，占比达75.6%。从人口来看，2019年末全区常住人口44.96万人，比上年末增加0.67万人，增长1.5%。其中城镇人口比重88.9%，户籍人口329780人，人口增长也相对缓慢。

高明高铁线路规划

从房价来看，佛山市住建局数据显示，高明2019年商品房成交有所下滑，成交面积159.21万平方米，同比2018年下降7.87%，均价则维持在8605元/㎡。

2019年高明楼市成交数据

而截至今年8月，在土地市场有所降温的情况下，粤湾第三方数据机构统计，高明当月的备案均价为9153元/㎡，价格微跌多月。与此同时，全市备案均价为16277元/㎡。

2020年前8月高明成交数据

官方方面曾透露，未来高明发展取决于两个发力点，一个是交通，另一个是生态（全域打造旅游区）。尤其是交通方面，地铁、高铁、机场齐发，佛山地铁2号线二期已纳入二轮规划，肯定会建的（时间问题），对西江新城会有直接带动作用，具体站点选址有待确定。

高明交通规划情况

还有一个珠三角广州新机场年内会确定选址，日前已召开内部评审会，大概率在肇庆高明（更合）交界处，其未来最理想的发展下，参照对象或许是白云机场空港新城。

民航局牵头举行的珠三角广州新机场选址内部评审会

毋庸置疑，西江新城是高明重点打造的区域，也会是高明的房价风向标所在。但进入2020年以来，片区房价其实有所下调，如保利玥府此前一度卖1.2-1.3万/㎡，目前在售低至10500元/㎡起，无论是自住或投资，西江新城、杨和镇（旅游景区）是较为可供参考的区域，可能更倾向于推荐品牌房企，如美的置业、保利等房企楼盘，后续风险较小。

至于学校方面，乐居咨询高明本地人获悉，荷城一小、荷城二小、荷城三小等小学，沧江中学（民办初中）、高明一中（公办高中）等中学在当地口碑较好，同时还有西江新城东片区学校建设中，预计明年投用。今年中考放榜，沧江中学有两名学子成绩被屏蔽（即排名进入全市总分前100名，加上同分情况，共有110名。）

问：项目升值空间

广佛保利城

问：伦教保利城又近番禺，又近南站和黄沙，请问，这个盘未来会有升值空间吗？现在价格也不便宜，值得购买吗？

乐居答复如下：

您好，感谢提问。

经查得，广佛保利城是由保利集团旗下的保利置业分别于2018年6月、2019年6月和2019年8月分别斩获的三宗地块组成，三宗地块楼面价分别为9575元/㎡、11749元/㎡、9674元/㎡。三宗地块位置各有不同，故在此就整个片区的发展潜力为您来分析一下。

其一、该片区地处顺德新城北部，东至北城水轴片，南至桂畔海，西至105国道，跨大良、伦教两个街道，项目最近距番禺约8公里，番禺房价从2.1-4.8万/㎡不等，对伦教片区房价有一定的提振空间，但带动程度有待番禺价值的进一步提升；而片区距广州南沙约20多公里，对板块影响有限。

其二、该片区还地处顺德新城区北部居住片区，按照规划，该片区拟打造成以居住功能为主的功能混合型城市新区、顺德新城西北部门户、顺德高品质生态居住示范区、区域公共服务及商贸服务设施配套及展示区，片区整体规划宜居，但真正的价值提升还有待片区商业的发展。

顺德各片区规划定位

其三、按照规划，建设中佛山地铁3号线将在片区设有荔村站和顺德医院站两个站点，两个站点均位于广佛保利城附近，随着地铁的开通，无疑将成为楼盘又一大利好。待通车后，坐3-4站即可在北滘新城可换成广州地铁7号线，再坐5个站即可达广州南，参考广州南片区房价2.1-4.8万/㎡，届时对片区价值或将大大提升。

综上，从片区发展来看，未来整个板块会有一定的升值空间，从自住角度来看值得购买，但从投资角度来看，短期内预计上升空间不大。

项目所在板块规划

金域蓝湾二期

问：金域蓝湾二期这个楼盘怎么样？从居住和投资角度分析。

乐居答复如下：

您好，感谢提问！

经查得，万科金域蓝湾Ⅱ所在地块是由万科于2018年3月以13462元/㎡斩获的项目，项目占地近7.7万㎡，容积率3，绿化率30.94%，规划2153户，车位约2055个，物业费2.76元/㎡·月，小区内配套有12班幼儿园和建面至少4.5万㎡的人才住房。

从项目所在位置来看，项目属于桂城街道，位于季华东路附近，东平河北侧，靠近禅城的奇槎版块。周边有石肯小学、石肯中学、丽日广场、鹏瑞利广场、天安中心，拥有一定的居住氛围，但项目西侧的石肯片区同样亟待改善。

根据最新公开资料，片区未来将陆续释出8个改造项目，面积超1800亩。其中，石肯四村正在开展调查摸底和规划编制，石肯钢铁市场已成功招募前期整理方，预计2年内拆改；石肯三村文海围工业区地块规划为住宅和教育用地，正在摸底调查；石肯一村东周巷口地块已于今年4月表决转国有，预计将作为商住地出让。随着片区旧改的推进，将大大提振板块价值。

片区旧改

另一方面，根据项目当时的地块规划条件附图中，规划中的佛山地铁4号线也将在项目附近设站点。目前，4号线已被纳入佛山第二轮地铁规划上报，待通车也将大大方便片区出行。

项目所在地块规划

综上，万科金域蓝湾Ⅱ无论是自住还是投资都有一定的价值，但具体还要看石肯片区旧改的推进速度和4号线最终的站点线位。

卓越万科朗润园

问：请问乐从卓越万科朗润园可以作为投资么？似乎地铁还要很久。

乐居答复如下：

您好，感谢提问。

引入顺德一中名校资源，就是卓越万科朗润园最大的卖点。目前顺德一中乐从北围片区校区已经封顶，为九年制公办学校，预计2021年8月交付。远期办学规模为108个教学班。其中，小学每个年级10个班共60个班，初中每个年级16个班共48个班，届时预计可为佛山中心城区增添超5000个优质公办学位。

乐从教育局+朗润园引入顺德一中资源签约仪式

顺德一中有多牛，自不必多说，在顺德的高中里面是数一数二的。现在买朗润园跟剑桥郡的业主大多都是看中了名校学区房，不管是自住还是投资，这学位短期内是没跑了。

顺德一中有多牛？

名校资源加持，朗润园自开盘以来，一直也备受关注，10月成交榜，朗润园成交108套位居顺德第五，备案均价16401元/㎡。

卓越万科朗润园10月热销过百套

再看看卓越万科朗润园所处的乐从北围片区，地处乐从最南端，南接龙江，距离佛山新城约8公里，周边地铁、轨道规划都不在短期内（至少10年后才有可能），片区除了在建两个小区，也基本都是工业区为主。

卓越万科朗润园周边控规

比较加分的是旁边的琴湖公园，是不错的公园及景观资源。其他商业、医疗等配套基本都要到乐从市区或佛山新城，可以说是比较荒凉。

琴湖公园景观

从户型来看，朗润园的户型都是万科的经典户型，南北朝向，方正实用，有万科物业加持，未来转手问题不大。

卓越万科朗润园主力户型图

总体来看，朗润园的最大价值就是顺德一中的名校效应，且明年9月就开学投用了，而业主要2022年6月才收楼，预计3、5年后价值将开始凸显。而比较大的缺点则是周边配套，短期内比较难有改善。不过好在，均价15000-17000左右，相比佛山新城22000+还是洼地，距离佛山新城也不算远，也可享受市级千亿配套。

佛山新城市政配套

目前佛山同样价格段的热盘，还有绿岛湖的龙光玖龙臺可做对比，玖龙臺主打2号线地铁上盖。完全不同卖点，不过两个盘有共同点，都是靠各自区域的本地客消化为主。从目前货量的纬度来看，绿岛湖相对供应较大，而乐从北围片区货量相对小些，从未来转手难易度来看，显然乐从北围片区竞争会少些，但前提还是要看顺德一中乐从校区投用后的口碑和成绩。

龙光玖龙臺效果图

综上，如果看好顺德一中，看好学位价值，就选朗润园。如果更喜欢禅城，看好2号线的潜力，那么玖龙臺也是不错的选择。

*所有规划均存在变数，以官方最新公示为准，上述内容仅供参考。

龙光玖龙臺

问：禅城西的龙光玖龙臺升值潜力如何？周边规划不错，但价格也不低，都可以买到禅桂中心地方了。而且离广州有点远，难受到广州的辐射，人口支撑不住，有点犹豫是否值得入手。

乐居答复如下：

您好，感谢提问。

近年来，随着全国各路房企先后进驻绿岛湖，据第三方代理行统计，预计两年后片区一二手住宅总量将突破2万套，体量可谓惊人。与此同时，绿岛湖新房在售楼盘价差也相对较大，如望湖的佛山半岛豪宅单价已超3万，龙光玖龙臺则偏向刚需户型，主打地铁+商业综合体的便利。

正如您所观察到的，对于绿岛湖片区而言，南庄本地客户毫无疑问为主力，而因禅城核心区价格过高外溢至绿岛湖置业的主城区刚需客群亦不在少数，此外与片区通勤便利及价格差异较小的狮山和罗村客户也被绿岛湖环境所吸引，未来绿岛湖将新建的罗村通道、张槎通道以及在建的季华二桥，都将增强对相应地区客户的吸引力。

绿岛湖三大通道规划示意

说回项目本身，龙光玖龙臺是龙光集团于佛山首个开发的地铁上盖综合体，商场、地铁就在家门口，生活便利程度自不待多言，不过就算2号线能于明年如期开通，但距离广州较远也是不争的事实，由于广佛楼市价差的存在，佛山房价升值天花板短期内仍取决于临近广州的距离。

可以佐证的是，同属禅城片区的奇槎板块，地处广佛交界接壤，也定位为豪宅板块，发展不过短短几年时间，房价就坐稳了2.3万+/㎡，速度较之绿岛湖是快了不少。

综上，目前龙光玖龙臺在售均价1.6-1.7万/㎡的价格而言，禅城另外可供选择的板块也只有张槎、城北等少数楼盘，如滨江首府等楼盘，如果卖到1.8-1.9万/㎡，可供选择区域多了城南板块，但相比较禅桂中心的大多数楼盘仍具有价格优势，玖龙臺由于地铁、商业等配套加持，未来升值空间潜力仍可期。

禅城板块均价示意图

时代水岸

问：2017年入手了南海区时代水岸一期，想了解下后期的升值空间，是否值得继续持有，或者置换佛山其他地方值当？

对此，佛山乐居答复如下：

您好，感谢提问。鉴于您入手时代水岸一期的时间为2017年，当时佛山房价已经处于相对高位，截至今年，时代水岸已开发至三期，目前在售均价为2.8万/㎡，房价涨幅未见十分夸张，二手2.7万的放盘价或许因此吸引力不足。

同时，根据最新规划，广州荔湾和佛山南海将共同划定70平方公里的“广佛新城·科创智谷——广佛融合示范区”范围作为深化合作启动区，在生态、产业、交通、服务等方面探索“全域、全线、全面”融合发展，里水金沙洲、时代水岸涵盖在内。

广钢新城范围示意

不过，上述规划尚属规划阶段，暂未具体的实施范围及落地细则，未来数年内金沙洲的升值空间，可能更多将取决于路桥的建设速度。

据官方透露，大坦沙大桥、沉香沙大桥、同心桥等项目前期已完成，其中碧江大桥和同心桥由佛山方面负责推进，沉香沙大桥、大坦沙大桥由广州方面负责推进。

金沙洲近期规划路线一览

至于是否要置换成佛山其他片区房产，建议您从下面的两个角度多加以考虑。

首先，从整个佛山房价未来升值空间来看，仍旧将遵循“广佛交界>市中心>次中心>镇街”的升值空间梯度，目前广州金沙洲二手均价约2.5-3.5万/㎡，而金沙洲佛山区域及周边共计8盘在售/待售，新房最高卖到3.5万+，片区房价可以说是位居佛山高位。

而广佛交界楼盘未来房价的天花板取决于相邻广州板块，从这个角度来看，佛山金沙洲之于广州金沙洲，恐怕不如三山新城之于广钢新城等片区。

同时，依照市场主流观点，佛山楼市产品也会与广州类似，将加快结构分化格局，即豪宅愈“豪”，在地价逐步上行的背景下，局部楼盘凭借地段、品牌、产品等优势，持续冲击片区乃至佛山房价的天花板，如千灯湖的保利天悦、德胜新城的鹏瑞皓玥湾等楼盘。

综上所述，鉴于“房住不炒”的长期楼市调控政策，佛山房价或将进入一段横盘期，而目前广佛交界地段的楼盘仍是较为坚挺的，甚至是逆势上涨，建议继续持有房产观望。

保利和堂玥

问：详细分析一下三水保利和堂玥升值空间怎样？

对此，佛山乐居答复如下：

您好，感谢提问！

保利和堂玥地处三水新城，我们先从三水新城说起。

近年来，随着佛山地铁4号线规划的推进，加上房价低洼，越来越多的广佛投资客涌进三水置业，这也促使越来越多外来房企进军三水拿地，地价一度被炒高至8090元/㎡。

三水轨道交通规划

时间也证明了一切，三水楼市被4号线过渡消耗，疯狂卖地过后，4号线迟迟未获批动工，房价地价已被超前透支，北江新城、三水新城货量庞大，两大区域在售/待售楼盘合计多达20余盘。

自2019到2020年来，三水楼市后劲明显乏力，不少楼盘已悄然降价去货。而三水房价亦出现了滞涨局面。今年来，三水新城卖地均底价成交，足以见得大多房企暂对该片区失去了热情。

不过，三水新城作为三水区发展的重要王牌，近年来，除了卖地引进房企外，在产业、教育、医疗、商业等方面均有所作为。包括三水新城医院、华中附属学校、文化中心、三水体育中心、云东海国家湿地公园、博文小学等等，都是为板块加分的项目。

三水新城核心区规划示意

三水新城公共配套示意

从现有的规划来看，未来5-10年，三水新城融入湾区发展只能依托轻轨站。而三水北站周边也即是三水新城CBD片区，显然是三水发展重中之重。

三水新城轻轨站

距离三水北站约2公里的保利和堂玥作为保利中央公园的新组团，临湖而建，一线南向望荷香湖公园、三水文化中心，景观资源丰富，可以说是保利中央公园较好的位置。在佛山，有亚艺湖、千灯湖、绿岛湖作为先例，有湖的地方，都暗藏生机。从位置上来说，保利和堂玥是相对优越的。

三水保利和堂玥规划示意

而从货量来看，和堂玥共计约3000套房源，是个不小的数目。再加上周边在卖的10个楼盘，三水新城CBD住宅货量至少达1.5万套以上。

目前三水新城一手房价1.1-1.3万/㎡，近期二手次新房成交大概在9000-11000元/㎡之间。

三水新城片区一手房价

供应多了，价格自然就很难涨，未来5-10年内，三水新城如何发展产业，吸引更多人就业将是至关重要的一点。只有人口涌进，二手房交易需求才会上升，亦是所谓升值空间才会增长。

建议多留意三水新城二手成交情况，一个片区有无升值潜力，二手成交是一个很好的衡量和判断工具。

问：刚需能否入手？

东建世纪锦园

问：您好，请从学位、地段、交通、周边环境四个方面分析点评一下东建世纪锦园，刚需带孩子是否值得入手？

对此，佛山乐居答复如下：

您好，感谢提问！

从学位上看，东建世纪锦园自身配套有幼儿园，周边分布有东鄱小学、白燕小学、张槎小学、张槎中学、佛山市第六中学等，教育资源丰富。项目地属张槎街道，根据2020年最新的招生方案，东建世纪锦园所在片区对口的学校分别为东鄱小学和张槎中学，可满足九年段公立教育。

从地段上看，项目地处张槎市区，步行可达升平百货、佛山正骨骨科医院和白燕公园、东鄱肉菜市场等，周边也有多个成熟二手社区，生活氛围成熟，可满足生活基本需要。

东建世纪锦园周边现状

从交通上看，项目地处张槎四路沿线，紧靠佛山大道，周边交通路网密集，可快速通达祖庙、罗村、桂城、狮山、顺德等众多板块。与此同时，项目紧邻公交站东便站，开设有102路、123路、124路、128路、164b路、172路、高峰2路等路公交。此外，按照规划，佛山地铁7号线东鄱小学站点拟选址于项目西北侧，但由于7号线为远期规划线路，存在众多不确定性，故仅供参考。

项目所在地块规划图

从周边环境上看，项目四周除了北侧的正骨医院和南侧的升平百货外，四周多以自建房和厂房为主，周边居住环境有待进一步提升，目前该片区还尚未纳入旧改计划，但整体也不影响居住。

综合项目目前周边的情况下来看，项目还是比较适合自住的，只要对学位要求不是太高，刚需还是可以考虑入手的。

泷景8期

问：请问禅城的泷景8期怎么样？对面是澜石小学，值得购买吗？

乐居答复如下：

您好！欢迎提问！

泷景开发至今，已有将近10年时间，以汾江南路为分界，西片区目前开发已接近尾声，最后收官便是8期地块。去年东片区已开发了七期，至此拉开东区改造新篇章，也即是说，未来5年泷景的主战场都在东区。

泷景版图示意图

从泷景版图来看，西区目前一期、二期、三期已有一定的居住氛围，生活配套也慢慢完善。八期作为西区最后一个开发地块，无疑可享受现成的居住配套。包括澜石小学（目前新澜石小学一年级招8个班，每班40人）、明珠幼儿园、菜市场、社区医院、悠方商业都在八期北侧&附近，相当便捷。

片区的利好还包括有：1、3公里滨江长廊（休闲好去处、看东平河夜景）；2、中央公园，已动工在建；3、临近有禅城区中医院（在建）、佛山第三、四医院、澜石中学等医疗教育配套。4、最靠东南向的楼栋或能无遮挡望江，因为四期都是别墅期，无遮挡。

不过8期有2点小问题：

1、8期距离澜石地铁站有点远，百度测距大概要1公里左右。

2、部分楼栋靠近佛山大道，肯定会有点吵。

当然，后者可以避免。地铁不想走路，踩个共享单车也是可以解决。

从户型来看，面积段涵盖85-128㎡三四房，满足刚需、改善不同需求。按泷景常规的户型，基本都是比较方正实用的户型，问题不大，就看楼栋和朝向了。

价格方面，目前整个泷景均价在20000-22000元/㎡左右，在城南板块来说还是低位，销售业绩一直都很理想，如果有合适的户型、楼栋，自住完全是可以考虑入手的。不过考虑投资的话，因片区供应较大，短期内也难以有很大的升值空间，可能需要持有较长时间。

如果不嫌麻烦，淘淘二手次新房也说不定有不错的低价单位。

融创望江府二手

问：禅城融创望江府二手自住值得买吗，发展潜力如何？

乐居答复如下：

你好，感谢提问。

融创望江府位于禅城张槎，项目在2017年3月开盘，2018年清盘，当时由于融创负债率问题，项目在后期清盘时，一度是以1.1-1.2万/㎡的毛坯售卖，吸引了一大批投资客涌入。目前已达到证满2年，从链家二手房源可见，目前项目放出的二手房源达161套，选择较多，南向三四房，毛坯单价在1.5-1.7万/㎡之间。总体而言，该项目二手交易还将处于一段高频阶段，社区居住氛围和来访人员等方面会存在一定问题。

自住来看，项目属于西南向望江，但项目东北向紧挨主干到季华北路，西北向紧挨在建的季华二桥上桥位，因此，始终会对社区有一定的噪音问题，尤其是13-18栋等临路边楼栋。但这样的区位也给项目带来了便捷，来往禅城中心区和绿岛湖湿地公园都很方便。

学位方面，根据2020年禅城区的学位划分，融创望江府对应的是罗格小学，和佛山四中新校区和佛山十四中。其中小学属于村小，而佛山四中新校区为2016年新启用，而在2020年该校共约16人被佛山一中录取，在全市中考尖子生占比排名中位居前列，总体来说，无论是配置还是实力都是不错。该校离项目不到1公里，另外，项目自带的望江幼儿园属于公办幼儿园，在今年9月已投用。同时，季华二桥开通后，从项目自驾到绿岛湖板块的佛山市外国语学校（九年制）极为便利，也是个不错的选择。

至于你咨询的发展潜力，项目位属禅西新城，是近年禅城重点推进的板块。临近在建地铁2号线和规划地铁4号线的交汇站莲塘站，自驾1.6公里，骑行大约10分钟；离广佛环线城际站张槎站则须自驾2.9公里。尽管项目不属于步行可达的地铁盘，但依旧有一定溢价利好。此外，就在项目旁，海伦堡以11842元/㎡的楼面价拿地，命名为海伦堡弘阳悦江一號，并将于近期亮相，主打高层和叠墅，从产品和地价来看，该项目的入市必定只高不低，对相邻的融创望江府二手房价同样有溢价效应。

总体而言，该项目无论是自住还是发展潜力而言，都是不错的。

问项目PK选谁？

佳兆业悦峰PK保利时代天珀

问：禅城石湾西部的佳兆业悦峰，作为相对不太偏的市区部分，也为仅有市区稀缺毛坯一手，升值空间如何？需要长持几年？和城北的保利时代天珀比较如何？

乐居答复如下：

您好！感谢提问！

佳兆业悦峰是佳兆业在去年6月以12834元/㎡楼面价斩获的项目，项目总占地面积逾3万㎡，地处魁奇西路以南、镇中路以西，地属石湾片区，项目周边以陶瓷厂、自建房等为主，片区面貌有待改善。至于项目未来的升值空间，或主要取决于以下两点：

其一是看佛山地铁2号线的建设情况。佳兆业悦峰与建设中的佛山地铁2号线站点相距约800米左右，属于准地铁旁物业。其中，2号线一期西起南庄，东接广州南，地铁的开通势必将对项目的价值起到一定的提振作用。

其二要看佳兆业悦峰所在片区的发展定位。从片区来看，佳兆业悦峰地处石湾西片区，按照目前最新的规划，片区的功能定位为以石湾陶瓷设计和研发为特色的产业集聚区，以及通过城市更细腻建设的滨江居住和生活配套区，未来居住人口18756人。片区拟规划新增石湾镇第二小学、综合医院、农贸市场等。待项目西侧的学校，以及医疗配套跟进后也将在一定程度上带动项目价值提升，但具体落实时间还尚未可知。

至于需要长持几年，还要看个人需要。若仅从投资角度出发，至少还须等到地铁通车后。而按照最新的消息，佛山地铁2号线预计将于2021年底试运行，而正式开通估计也要等到2022年以后。

至于与城北的保利时代天铂比较而言，保利时代天铂周边配套更为成熟，也临近建设中3号线站点，从自住功能上与悦峰相比优越不少，不过中山公园站不在3号线首通段范围，还至少要等3年以上，且片区学位相对较差，最重要是天珀均价比佳兆业贵3000元/㎡左右。

综合起来，就性价比而言，可能佳兆业悦峰更胜一筹。

雅居乐新地PK首创禧悦台

问：狮山雅居乐新地和首创禧悦台哪个值得投资？

对此，乐居答复如下：

您好，感谢提问。

从项目本身来看，两个项目拿地时间相差不到1年，产品和价格相仿，基本参数大同小异，虽说雅居乐新地在容积率、绿化率以及车位配比上更胜一筹，但物业费和价格也偏高，二者从产品性价比上来看整体持平。

二者项目基本情况

因此，我们在此就两个项目所在区位来进一步分析。

1、雅居乐新地更靠近洗马井水库和佛山植物园，从环境上来看更加优越；而首创禧悦台靠近小塘中心，周边医疗生活配套丰富，从生活上来看更加便利。

2、雅居乐新地一路之隔即为狮山博爱湖板块。按照规划，片区西北角不仅将新增规划一所小学，还将步行即可直达博爱湖，而博爱湖板块未来会新增4号线和8号线规划，待规划落地后都将对雅居乐新地的价值产生正面影响；而首创禧悦台则位于小塘城区，周边仅有住宅和中学的规划，可发展空间有限。

雅居乐新地周边规划

首创禧悦台周边规划

3，虽说广佛肇城轨对于雅居乐新地或存在一定的噪音影响。

综上，二者相距直线距离虽说仅有1.6公里，但从生活便利度来看首创禧悦台周边成熟度更高或更宜居，从未来投资价值来看雅居乐新地或更胜一筹。

南海万达华府&南海万科广场

问：南海万科广场、万达华府、怡翠尊堤，小三房户型，纯投资出租，哪个更好？

乐居答复如下：

您好，感谢提问。

显然，你提问的三个楼盘中，南海万科广场与万达华府旗鼓相当，有得一拼，而怡翠尊堤不管从二手房价、区位、配套、产业等都难以与前两者相提并论。以下回答将侧重于南海万科与万达之间的对比。

同在广佛线沿线，南海万科位于桂城旧城区，南桂北路B出口过马路即是，部分住宅位于商场上盖，部分为封闭式小区；南海万达华府位于金融高新区，为封闭式住宅小区，离金融高新区站步行要500米左右。前者位于闹市区，人流量大，配套成熟，辐射更多禅桂中心人群；后者则位于省级金融高新区，且离广州更近，发展后劲更足。

万达&万科，投资出租哪个好？

以小三房户型89㎡为例子，在贝壳找房上可见，万达89㎡南向房源，带装修挂牌价在25000-28000元/㎡之间，以竖厅为主，放盘房源较多，总价230-250万不等；而万科89㎡南向房源，带装修挂牌价在28000-32000元/㎡之间，以横厅为主，北向居多，南向放盘房源较少，总价要到250-270万不等。从价格来看，同样的南向户型，万科总价要贵个20万左右。

从出租市场来看，目前万达华府3房可租到3200-3600元/月，万科3房可租到3400-4000元/月。跟二手价格相比，两者的差距基本同步。

万达&万科贝壳房源截图

那么，从片区发展潜力来看，南海万科地处桂城旧城区，周边短期内基本很难有新盘，只能依靠旧改腾地。周边次新房可租房源较少。因此短期内，南海万科因片区供应紧缺，且有地段优势，增值空间会相对稳定上涨。

而南海万达位于金融高新区，作为省级高新区，目前这里已是佛山最值钱地段之一。随着夏北多条村旧改不断推进，预计3年内陆续会释放宅地，整个片区将会有新货上市的同时，金高区的房价也会更上一层楼（目前保利天悦坐阵，片区新房都要3万起步）。此外，金高区也在不断引进各种产业进驻，未来高端人才越来越多，居住需求也会增加。此外，还有大量广州的外溢需求。从长远来看，金高区的发展后劲会更大些。

综上，如果只看短期收益或手头资金较为宽裕，可入手南海万科。而如果手头资金较为紧张，且眼光放长远些，那南海万达更具潜力，也是不错的投资选择。

普君新城华府ⅡPK南海万科广场

问：普君新城华府二期值得投资吗？如果和南海万科广场二手相比较，您推荐哪个？投资的话偏向买北向低价还是南向高价单位，谢谢！

对此，乐居答复如下：

您好，感谢提问！

你的问题简单来说，就是：普君新城华府跟南海万科广场的较量。回顾2015-2016年，也就是房价大涨之前，普君新城华府跟南海万科广场差不多同期在卖，普君华府均价1.3-1.5万左右，南海万科均价1.5-1.6万左右，差价约2000-3000元/㎡。

5年过去了，我们来看看这两个盘二手成交情况。以90㎡南向户型为标准，普君华府成交均价约2.2-2.3万左右，而南海万科成交均价约2.7-3万左右，差额大概4000元/㎡以上。

两者差额比当年一手房高。也即可简单看出，南海万科升值空间更大些。

近期贝壳找房成交对比

其一：南海万科地处桂城，南桂路地铁站旁，近千灯湖、近广州，承接更多广州客外溢，价值更为凸显。普君新城华府所对应的普君北路相对南桂北路站有4个站之远，且楼盘离地铁有1公里左右。

简而言之，广佛线沿线越近广州升值空间越大。当然，普君新城华府也不差，地处禅城中心，相对来说较为保值。但升值空间没有桂城大。

其二：南海万科为商住综合体，由万科运营的品牌商圈明显要优于东建的普君新城，且周边产业更为密集，离千灯湖、金高区也仅两三站的距离。

其三：从学位来看。目前桂城可以说是佛山教育较为拔尖、也是政府投入较大的地方。包括南海万科广场对应的灯湖六小在内，这两年桂城多所新学校投用，皆为高配置、高水平。业内也一致看好未来的桂城教育。而禅城的教育相对桂城要落后些，不过，吹风快10年左右的新九小也有望明年开工。到时普君华府的学区也不会很差。

有业内人士说过：从本质上决定房价水平的永远是生产力，也就是房子所依附的就业中心。学区、地铁、景观也会影响房价，但都是次要因素。

看完这里，应该就不需要看普君华府二期了吧，推荐买南海万科二手。不过二手比较繁琐，税费、中介费比较多。如果你更倾向一手，那华府二也是可以的，起码保值。（另外小tips：碧桂园岭南盛世很多转手的，2.3万或可以考虑）

至于投资买南向还是北向的问题，咬咬牙，能买南向绝不买北向，据小编了解，南向户型一向吃香，虽然价格高，但转手要快很多。而且，今年新入市大多项目都是主打南向户型，未来市场肯定是南向的天下。

问高价地会带动二手吗？

龙光玖悦台

问：城南龙光玖悦台项目的入市，会带动周边的望河二手房价格上浮吗？

对此，佛山乐居答复如下：

您好，感谢提问。

城南新货断供多时，龙光玖悦台一期规划3栋住宅，共计240套房源，主打4大户型，涵盖建面约88-126三四房，首推2/3座，带装修发售，日前已有64套住宅单位预售获批，备案价区间介于2.56-2.73万/㎡，首次开盘2.45-2.5万/㎡。

项目整体规划情况

据佛山代理行人士透露，一般实际成交价与备案价有±10%浮动，项目可以在实际售卖的时候适当调整价格。乐居此前现场与购房者沟通，意向购房者多为周边居民，看重城南的成熟配套，对龙光品牌认可度颇高。

另据乐居了解，玖悦台分两期开发，规划16栋洋房，合计1100多户，两期相继入市的情况下，加上地铁2号线加快建设步伐（计划2021年底试运行），或将持续刺激周边二手房，尤其是次新房的挂牌价上浮。不过，周边如滨海御庭近两月住宅成交价在1.8-1.9万/㎡左右，挂牌价介于1.8-2.2万/㎡区间，具体接受度得视市场而定。

鹏瑞皓玥湾会带动大良房价吗？

问：鹏瑞皓玥湾会带动大良的房价吗？

乐居答复如下：

您好，感谢提问。

皓玥湾4万+的售价占据了大良房价制高点，当然会对周边乃至片区房价有所带动，类似于保利天悦之于金高区的其他楼盘，鹏瑞皓玥湾主打大平层+独栋别墅，面向客户群体略有不同，带动周边项目和板块的价格补涨效应，或许对同类产品效果更显著。

值得注意的是，大良拟规划建设一条有轨电车，串联行政服务中心、德胜商务区、顺德港澳城、华侨城、体育中心及周边居民区，并作为肇顺南高铁、广珠城轨、广州轨道26号线、佛山轨道3号线、11号线、13号线的接驳线，对片区有一定的提振作用。

问首付40万可以买哪里？

问：首付40万月供5000元左右，在佛山置业买哪里好？

对此，佛山乐居答复如下：

您好！感谢提问！

首先可以三水、高明排除在外，毕竟这个价格在那边有很多选择。我们不妨把目标锁定在市中心地段，并且最好有轨道交通（已通车或在建的），配套越成熟越好。

经过一段时间的了解，小编按这三种房源去筛选，①新房＞②二手次新房＞③公寓式住宅。

1、新房：利：纯新房，信息相对公开透明，且跟开发商交易，减少很多不必要麻烦；弊：交楼时间需要等，有的甚至等2-3年；

根据乐居最新发布的佛山限购区房价地图，大概可以锁定，3成首付40万左右只有这几个板块：禅城城北、南庄湖涌、乐从南、北滘南。

这四个板块对比，均在重点片区外围，比如城北是祖庙的外围，湖涌是绿岛湖的外围，乐从南是佛山新城的外围，北滘南是北滘新城的外围。那么，权衡的标准可以看看哪个重点片区更有潜力，也可根据自己的喜好做选择，喜欢自然环境的，可以选湖涌；喜欢CBD的可以选乐从南；喜欢旧城区的，可以选城北。

在这里推荐几个楼盘，保利时代天珀（央企大盘、离3号线地铁近、离佛山高铁站近、离千灯湖近），保利中交大都汇（2号线湖涌站tod、近绿岛湖），万科金域时光（2号线湖涌站旁、近绿岛湖、万科物业）；

如果考虑非限购区，沿着3号线轨道走，位于荔村站附近的广佛保利城、凯蓝锦伦华庭的小户型都可以考虑！

2、次新房：利：城区选择范围更多，过户即可交楼；弊：二手交易较为繁琐，且或会涉及房贷、户口迁移等问题。

次新房方面，相对新房而言，或可以淘到市中心小户型房源。乐居小编了解了禅城区，首付40万只能选70㎡以下的两房单位，有部分可选房源。目前，禅城区较新的二手小户型（电梯房）并不多。

在这里推荐几个楼盘，普君新城、普君新城东苑（广佛线普君北站附近，配套成熟）、时代云图（广佛线朝安站附近，）、天御盈品、凯德城脉（2号线魁奇站附近）。

3、公寓式住宅：利：户型小，总价低，有学位可入户；弊：公寓式布局，梯户比低，适合投资，不太适合自住。

在佛山，目前在卖公寓式住宅极少，位于佛山新城东平站的M-CITY还有30-65㎡的一、二房住宅；位于东方广场附近的国瑞铂金公馆，还有44-69㎡一、二房住宅，首付均20万起即可上车，比较适合用于投资。但是占用了一个限购名额，未来转手也不一定容易，需要谨慎考虑。

综上，把40万首付可以买的类型都理清楚后，再根据自己的需求跟喜好去挑选，这样是不是目标更加明确了呢？

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