腾讯内容开放平台

从发达国家的历史来看，从间接税转向以直接税为基础的完善税制，都经历了比较漫长而艰难的阵痛期。

一、韩国

韩国的房地产税分两类：地方政府征土地和住宅物业税，中央政府征综合房地产税。

1、土地和住宅物业税（地方税）实行累进税率，税率较低。物业税，在韩国是一种地方税种，是对土地、建筑物等所有者按物业的评估价值征收的税种。

2、综合房产税（中央税）针对价值较高的土地和住宅物业等征收。2005 年，该税被引入，用来打击房地产投机。短期产生一定效果，但对长期效果不明显。

3、韩国房地产税诞生于打击囤地、打击炒房，有过一定效果，但长期看效果不大。在1990 和2005年，韩国曾用房地产税打击对土地和房屋的囤积，并实行累进制度。

二、日本

日本房产税主要是用作地方税收来源，而很少被用作房地产调控的手段

日本的房产税收包括固定资产税、都市规划税和营业场所税。其中，固定资产税和都市规划税属于市町村（相当于中国的市级以下政府）税，营业场所税属于都道府（相当于我们直辖市、省、自治区和大城市）税。

简单说，日本中央政府并不直接征收房地产税，都道府和市町村都是地方一级。但固定资产税中央要参与分配。

1、固定资产税（市町村税）。注意，日本并没有单独的房产税，其对房屋、土地保有环节的征税是固定资产税的一部分。除了土地和房屋，固定资产税的征收对象还包括如机械设备、汽车等折旧资产。

2、都市规划税（市町村税）。该税种也是地方税种，是用于市町村的城市规划或土地区划调整的特别目的税。该税是对城市区域内的房屋所有人所征收的税，原则上同固定资产税一并征收。

3、营业场所税（都道府税）。征这一税种，是为了使营业用房的收益不高于住宅收益，并适当限制大城市环境污染。该税是用于城市环境改善的特定目的税。

4、日本相关房产税主要是用作地方税收来源，而很少被用作房地产调控的手段。值得注意的是，固定资产税是综合税种，取代了之前的多种财产税。

三、英国

英国的房产税分为住宅房产税和营业房屋税两种，分别针对住宅和营业性用房征收。

其中，住宅房产税是地方税种，针对住宅的历史评估价值征收；营业房屋税是中央税种，针对租金价值征收。

1990年代，英国曾废除物业税，征税人头税，一定程度导致人们预期房价上涨；但整体影响有限，房地产市场变动更多受其他经济因素影响。

1、先看住宅房产税（地方税）。又被译作市政税、地方议会税，顾名思义是地方税种，各地地方政府根据其每年收支情况进行税额的设定。

2、我们再看营业房屋税（中央税）。营业房屋税也称非家庭财产税，是针对经营性不动产，如商店、办公楼、酒吧、仓库、工厂等非住宅用不动产征收的。虽然该税是一项中央税种，但中央政府会根据各地人口情况等重新分配给地方。

营业房屋税根据房屋的租金价值征收，税率全国统一。但伦敦有一定的特权，可以在一定范围内设定其自身的税率。苏格兰则由苏格兰政府决定。税率的涨幅不得超过通胀的涨幅（由零售物价指数变动来衡量）。

3、英国相关房产税对房地产市场有影响，但程度很有限。1990年代，英国曾废除物业税，征收社区税，被称为人头税，按人头进行征收。但该税引起很多不满和抗议，最终于1993年被废除，并被住宅房产税取代。

对于英国来说，房产税主要作用还是作为地方政府收入的来源，而非房地产调控的手段。

四、美国

房产税是美国物业税的一部分，为地方政府收入的重要来源。

美国房产税是该国物业税的一部分。所谓物业税（也可译作财产税），是对各种动产（如汽车、移动房屋等）和不动产（指土地和固定在土地上的财产如建筑物）征收的税收。

美国房产税是地方税，各地政府在房产税的征收上有很大的自主权，可自行决定其税基、税率、减免条款等等。

物业税一般是由州以下的地方政府征收。州政府的作用主要体现在通过立法设定物业税的最高税率，从而由地方政府遵从。

政府会定期估计房屋的公允市场价值。但课税额并非房屋的公允市场价值，而是公允价值乘以一个评估比例来确定。不同地区的评估比例不同，在同一地区内，不同年份、针对不同类型或用途的物业也不同。

如果房主对房屋的评估价值有异议，可要求重新评估。通过对不同类型物业实行不同的评估比例，政府也可实现一定的政策倾斜。

美国地方政府一般根据预算收入和总支出情况，决定房产税的总征收数额，再根据评定的计税价值确定税率。各个地方决定税率的方法各不相同，但要受到法律的一些限制。

总的来说，我国房产税是改革试点，而不是房地产税立法，说明这是一个折中的稳健的过渡性方案。与立法和全面实施相比，试点改革更具柔性、灵活性、局部性和时间缓冲。

很多人关心，征收力度有多大？几套起征或者人均多大面积免征？租金会不会上涨？如果征收力度大，会不会误伤普通家庭或者打击房地产市场？如果征收力度偏小，那么房产税能够覆盖巨额的土地出让收入吗？

以2017年土地出让收入5.2万亿为标准，要使房产税超过土地出让收入；免征面积0平时，税率需在2.5%以上；免征面积12平时，税率需在4%以上。因此，如果免征面积超过12平，税率在4%以内，房产税无法替代土地出让收入。

但考虑到财政收入减少的风险，我国可能会走中间路线，即从直接税到间接税与直接税并行，土地财政与房产税并举。这里需要考虑是否重复征税的问题。所以，财政改革是一个系统工程。

房产税，是一个国家财政、社会改革的艰难一跃。若跳不过去，土地财政的惯性势能可能越来越重；若跳过去了，房产税似乎有多神奇。