正文

| PART 1 |

2022年最急迫或者最热衷于买房的群体，一定是改善甚至中高改人群。

就像纺锤形的城市居民收入构成，中产阶级是城市发展不可忽视的中坚力量。楼市回暖或者说走回正轨的中坚力量，同样是中高改需求，这在中指研究院2022年杭州新房成交数据上得到了印证。

▲来自中指研究院

看上图：如果以120㎡首改户型为划分标准，新房成交套型面积维度判断：这部分户型就占了去年杭州成交量的61.3%。如果增加110㎡以上的首改刚改，这个数字还将大幅扩大；

另外，数据显示160㎡以上的三挡面积段的占比，甚至同比2021年几乎都翻了个番，同时90㎡以下占比已经腰斩，面积上升并更受欢迎，已经是事实；

而以新房成交价格维度判断：2022年总价450万以上占到了杭州全年总成交量的66%，且千万以上豪宅就占了1成多，占比较2021年几乎翻了两翻；

两个维度给了一个答案：不管供应端还是需求端，改善成为主角已经是不争的事实了。

那么，包括在售以及今年公布土地出让计划的地块中，今年还有哪些值得闭眼摇的中高改项目呢？表格留在最后，耐心看完分析哦！

| PART 2 |

主城区享有的教育、交通、区位、生活配套优势，无疑是最受改善特别是高改欢迎的区域。

拥江发展是杭州城市战略，拥江板块例如钱新、钱二、南星、滨江、奥体、亚运村……也始终是杭州拥有最好景观资源的城市封面。

因此，每一个楼盘出世都自带光环，杭州国际金融中心（IFC）无疑是塔尖的项目；

好比以前大家是以武林门、市民中心距离，以及武林壹号来定义楼盘距离上对等的价值，现在沿江一带的基本逻辑就是用IFC以及与它的距离来对照了。

总建面约85万㎡的江河汇流包含地标级商业综合体、杭州最大的摩天轮、超甲级写字楼、高端公寓集群、开放式商业街区、跨运河弧形步行桥，这些词汇足以让它成为整个杭州的红盘。

当然，IFC也有缺点，就是“拖”，一开后大半年没开盘了，本次开盘对于杭州手握千金的新老钱需求来说，肯定是杯水车薪，不仅有房肯定是顶格社保排序，也是A类人才围剿的项目。

如果你用摇号中签率来排名，钱二肯定算不上红粉盘，但是钱二又几乎垄断了6万+单价段，而且不管是限价还是总价，如果望江新城K11旁地块今年不出让，钱二都是限价仅次于IFC的价格至高点。

要找最贵沿江新房板块，选择余地大，摇号容易，确实也只有钱二。

2023年限价6.6万的潮观揽月轩、潮观平澜府，以及今年首次土拍的华润地块；限价6.58万的五六堡之间的一线江景的滨江&建杭&坤和彼岸双子，以及5.1万的天澜美境；

加上今年第二批次土拍名单上的两宗，今年总供应量在8-10盘，又是一个供应大年。

钱二短板是城市规划兑付的时间和规划完美性：比如，连堡丰城的贡献值不在于连成片，也不在于33万方的地下城是不是建成了。

某种意义上重要的是：你把什么样的综合体连在一起了？重要的是五堡、六堡、红普南路三个TOD商业综合体品牌价值。

不是有句话叫：一座城改变一座城，就充分说明了综合体对与宜居的贡献，正如万象城之于钱新，龙湖天街之于滨江区府、金沙湖……

另外，沿江景观带，下穿隧道等城市基础配套进度、整体城市规划交通、配套的协同完善，也是影响钱二价值兑付的障碍，毕竟钱二房价已经是全杭州的天花板，城市配套、层级也要同步啊！

| PART 3 |

杭州现房销售的项目大多已开盘，且已交付，文教区的锦绣公馆是其中的个例。

锦绣公馆商业部分都已经如期交付，住宅部分却还迟迟没有开盘；几乎没有土地供应的文教板块，加上位置，现房的优势，学区预期以及地铁盘的特性，这些就是它的标签。

楼盘户型为139、165、179㎡三种，香槟金铝板结合玻璃幕墙的外立面，气场和高级感都比较强，精装标准也颇高，售价可参考旁边的望翠蓝庭限价是5.86万/㎡，唯二的缺点就是上市时间和可以预见的摇号难度。

同属文教区的望翠蓝庭总共4幢，已售三幢，还有一幢3号楼，户型全部是建面约235㎡的中央楼王未开，总共16套，摇号难度毋庸置疑。

主城中心的改善还有几个鸽子盘：其中岫町华庭甚至是比锦绣公馆更能鸽的“捂盘王”；

丽水路香积寺路口，形如莱特流水别墅的透明体块，挑出立面并在三维上合并交叠，错落有致，形成了富有节奏韵律和个性化的沿街立面，就是岫町华庭；

住宅部分则更内敛，蓝色玻璃+白色铝板，外立面相当简洁而冷峻；

楼盘西面就是香积寺和大兜路历史街区，北面是锦兰公寓和卖鱼桥小学文汇校区，商业配套步行600米有乐堤港、不远处还有大悦城、城西银泰城……生活氛围异常成熟，就是老钱的白月光。

据称，楼盘户型设计约为180㎡2房2卫、约190㎡2+1房2卫、约240㎡3房2卫/3卫、约270㎡4房、约300㎡3房3卫等，价格可以参考的是望品，精装限价为50180元/m²；

再有一个鸽子盘馥源庭，嘉里城的住宅部分，从2017年拿地到现在全面结顶，甚至开始大面上铝板外挂了，还没开盘。

紧贴嘉里城综合体，地铁5号线杭氧零距离，3公里内武林门，两站西湖文化广场、三站武林广场的馥源庭区位无疑是不错的；

户型面积约110-230㎡，而且有和品三次开盘中签率都在10%左右，一次顶格社保的案例在前，如果今年开盘热度当然不减当年。

但是，什么时候开盘？杭州城内所有的改善应该都在翘首以待。

| PART 4 |

除此以外主城已出让地块还有纯正的拱宸桥板块，德信2021年三拍宝地，一线运河边的小河云庄。

与隈研吾操刀的网红公园小河油库公园仅一墙之隔旁，绿树氤氲，水波荡漾，环境优越；

小河云庄主力户型建面在约165—340㎡之间，一线运河景观资源，目前在育才京杭小学学区范围内，洋房精装限价51440元/㎡，与大关限价在一个水平线上，性价比颇高，预计也在年底上市。

另一个同样享有稀缺运河景观资源的是2022年通过转让过来的滨江运河湾项目——锦上湾，规划了28幢住宅和11幢商业商务楼宇。

最大的亮点还是在运河湾综合体本身，除了住宅部分外，还涵盖了居住、商业、旅游和游艇码头等综合业态。从目前公示的信息来看，高层主打刚需和刚改，起步户型约100㎡，洋房主打改善，主力户型约160㎡。

位置上这里还是运河新城最精彩处承上启下的原点，小河直街、桥西文化街区的自然延续，运河新城“十大地标”也以此为起点，环绕在身侧；

规划地铁15号线站点步行可达，丽水路隧道打通了运河南北，交通便捷。

特别的是，其重磅程度不亚于在运河北端复刻了一个次级“江河汇”，而这个“江河汇”中的住宅，限价仅有4万元/㎡；

同样，洋房部分也可以作为非顶格社保购房者心目中最爱的小河云庄的次级产品。

| PART 5 |

城西唯一能形成大量供应，一、二手还保持高位价差的是申花板块。不管是学区、综合体梯度、城市界面等各方面在购房者心中的认可度非常高。

在售项目馥香园虽然户型面积175㎡起步，套总均近千万，依然阻拦不住购房热情。两开两次社保排序，有房还从173个月涨到了193个月的次顶格。

申花北华丰板块杭曜置地中心是申花仅有的限价、面积门槛较低，且紧依万象系综合体的首选板块，地铁+万象天地综合体双上盖，申花限价最低门槛的优势，让华丰区块的性价比超高。

即将在3月初六开的户型面积是118㎡—139㎡，这批售罄也只剩最后8幢了。

而杭曜置地中心北区萍水东路一路之隔的还有华润申花唯一的低密地块，1.5容积率妥妥的高改洋房产品。

另外，今年主城还有三块待出让的宝地，一块是经历融创退地的东新商住项目，另一个是申花北花园岗街南地块待出让，再一个是运河新城云合源北面一线沿河地块，都值得重点关注。

滨江一向是高改特别是科技企业新钱集中的板块，但与旺盛的需求相比，特别是核心区宝地着实不多，目前核心区唯一供应是江斓映象府。

离滨江银泰和晓风印月仅800余米的位置，还有江南实验学区预期，虽然有近邻高架和地铁距离远的瑕疵，但并不妨碍它成为滨江核心区稀缺的首选。

西湖区2023年几乎没有什么拿得出的宝地，除了龙坞稀缺低密地块桂香园外，没有什么红粉盘潜质的地块。

桂香园是宋卫平点名期望，绿城宋风低密叠院又一个里程碑式的作品，建面约195-211㎡，起步总价约900万元。

西湖区“万人摇”板块三墩北，有学区、有低至28100元/㎡限价，有4万+二手，这些标签已经足够支楞起红盘了，但如果主力户型是175方大户型，你还会“闭眼摇”吗？

如澜邸首开给了一个答案，157套房，仅有248人报名，廊内廊外综合中签率高达63%。

今年西湖区唯一稍核心的待出让地块在三墩，与紫荆天街仅一桥之隔，如果产品定位把主力户型回归到正常的首改刚改区间，依然是不错的选择。

| PART 5 |

奥体—世纪城永远是杭州供不应求的典范，即使悦著云轩精装再拉胯也挡不住2022年下半年唯一一个相对低门槛的购买热情，差点就进入社保排序。

而2022年土地四拍世纪城中天项目就在星翠澜庭奔竞大道对面，北靠钱塘湾未来总部基地，南距离skp综合体仅300余米，地铁6号线丰北站约800余米；同样与奥体盈丰路三兄弟距离也就800米左右，是这两年世纪城比较好的地块。

世纪城还有滨江飞虹路限价4.6万的澄虹府，以及市心北路限价4.3万的拥奥府，后者预计4月中下旬首开的，户型面积约99—129㎡。

在萧山2023年土地出让计划中世纪城将有三块地待出让，其中3月底就将有中天北面地块出让。而且将迎来气势恢宏的世纪城2.0钱塘湾总部基地首块住宅用地出让。

同时，今年市北也将迎来土地供应的开闸放水，共有6宗涉宅用地要出让，也将缓解杭州总价400万级的粉盘供应。

| PART 6 |

未科在汀岸晓庐售罄后，仅有枫汀云邸一个项目，虽然在余杭2023读地手册中总共有5宗地待出让，但核心区也就三宗；

除了上周2023杭州首次土拍滨江斩获的迷你地块补血外，满打满算也就剩2块了，一块在富力中心西侧、一块在汀岸晓庐东侧，可以盯一下。

云城今年还将满血延续，去年上市的杭与城与枫云三子中已售罄两盘，目前还有枫秀云庭和仅剩最后1栋的枫翠云轩两盘。

但是在2023年的土地出让计划中还有6宗，除了数量优势外，位置离西站这个天然的云城核心，越来越远。

勾庄在限价上三万，主力户型面积越过110㎡后，勉强可以跻身首改板块了。

目前星创城售罄后，只有非核心的星缦云渚一盘，而且2023年土地出让计划中，一共只有两块地，除去中豪首拍收入囊中的福翠里、运翠轩西边地块外，就剩燕语海棠轩南边一宗。

勾庄这一停歇，对首改高刚不够友好，但终于可以好好让勾庄二手房，以及华丰、丁桥、桃源、康桥，乃至良渚、运河新城等板块新房，甚至二手房透口气。

| PART 7 |

最近杭州土地市场又热了，既有2023年首次土拍内圈到13宗地8宗溢价封顶，最多一块地经历了共有60家房企集体摇号参与，中签率低至1.67%，着实让开发商经历了一次与购房者相同的相爱相杀摇号经历。

还有新房市场翁梅创纪录的有房仅17%多的低中签率，学区预期叠加楼市复苏的智慧网谷板块加入社保排序阵列；

还有这个城最靓的仔IFC时隔7个多月二开，上次两栋242套，这次仅一栋64套，据说已经有多个A类人才优先入围，杭州改善内卷得更厉害了。

但也有未科、云城大户型改善楼盘中签率持续保持高位，大多数都非常好摇的状态；还有二手房持续单日成交破300的状态，一切都往好剧情在发展。

但总体来说，因为2023土地供应大年已经夯实，虽则上半年好的新房选择极少，但下半年供应会大幅度的跟上，购房者后续选择依然不少；

包括限价5-6万+钱二、、4万+的申花北、滨江、奥体-世纪城、东新-三塘、艮北、运河新城，3万+的市北、未科、云城……都有较为均衡的供应，且梯度完整。

如果上半年土地供应端能集中火力，会极大降低需求端的虚火。

因此，2023年的改善虽有回暖，但经济、人口流入、产业走弱，收入水平放缓的情势下，对需求特别是改善型需求的影响也非常巨大，此消彼长下，供应趋于平衡，杭州2023年大概率也并不缺房。

盯住以上改善闭眼摇楼盘，祝大家好运！