绿城代建项目交付难：中小房企“贴牌”卖房 资金周转出问题

如果不是购买的房子迟迟不能交付，林兴(化名)还不知道江苏启东绿城·玫瑰园项目四期的开发商，不是那个知名的绿城集团，而是一个规模很小的房地产开发商。绿城，只是项目的代建方。

林兴称，按照合同约定，绿城·玫瑰园四期项目本该2019年底交付，但因开发商出现资金周转问题，拖欠政府税费和代建方绿城的款项，导致房屋不能交付。他说，如果当初知道开发商不是绿城，他可能就不会买这里的房子。

其实，绿城旗下的绿城管理以代建模式在全国很多城市开展业务，服务对象不乏众多中小开发商，后者则凭借着“绿城”的品牌对外销售房源。但业内称，中小开发商的风险抗压、资金周转等能力并不如规模房企，一旦出现问题，购房者可能就要承受损失。

买房时靠抢如今维权数月勉强收房

2016年底，位于江苏启东的绿城·玫瑰园项目四期的高层住宅开始出售，林兴就在那时买下了一套房源。他对中新经纬客户端称，四期对外宣称的是绿城的项目，售楼部门口悬挂着“绿城·玫瑰园”的牌子，宣传材料、广告也都有体现。

玫瑰园是绿城集团开发的一个住宅系列，中新经纬客户端在绿城集团官网查询发现，截至今年4月30日，以“玫瑰园”命名的投资项目和代建项目，达20个。

正因为绿城品牌影响等原因，启东绿城·玫瑰园四期项目实现热销。林兴说：“这个项目很好卖的，抢都抢不到，抢到好像就是赚到似的。价格上，它是启东最高的，之所以买，就是对绿城的认可。如果价格高，开发商又没有名气，那谁还愿意买。”

之后，林兴等业主与开发商启东绿城香格置业有限公司(以下简称“绿城香格”)签订了购房合同，合同封面明确写着“绿城·玫瑰园商品房买卖合同”。按照合同约定，四期项目将于2019年12月31日前交房。

临近交付，绿城香格却迟迟没有通知业主收房。林兴称，后来业主们多方打听得知，绿城香格疑似将资金转移到浙江慈溪市的一个项目，而那个项目已经烂尾，绿城香格自身也出现资金周转问题。

绿城香格1月13日发布的《关于项目延期交付的告业主书》。来源：启东绿城玫瑰园微信公众号

业主们便通过多种途径进行维权。至今年1月13日，绿城香格发布《关于项目延期交付的告业主书》，绿城香格称，启东玫瑰园项目四期施工已基本结束，但因公司资金周转导致相关竣工验收手续办理滞后，未能如期交付。公司正积极筹措解决项目所需资金，预计最晚于2020年4月30日前实现交付。

绿城香格股权结构图。来源：天眼查

维权过程中，业主们得知了另一个消息，这个名字中带有“绿城”两个字的绿城香格，与绿城集团并没有隶属关系。天眼查数据显示，绿城香格由慈溪宁益建设工程有限公司(以下简称“慈溪宁益”)100%持股，而后者由胡斌、傅秀君两个自然人股东各自持有50%的股份。进一步查询发现，2015年12月，绿城香格的股权结构发生变更，绿城房地产集团有限公司退出了绿城香格股东之列，慈溪宁益成为唯一股东。

绿城与绿城香格则是代建关系，并受到后者所累。今年1月13日，绿城房地产建设管理集团有限公司华东区域公司发布了《关于玫瑰园项目四期延期交付的公告》，称启东玫瑰园是由慈溪宁益投资建设(持有项目开发商绿城香格100%股权)，委托他们提供开发建设管理服务的项目。公司作为项目代建方，在开发商长期拖欠代建服务费的情况下仍未撤离，一直努力督促开发商解决资金问题，竭尽全力协调施工单位在工程款拖欠的情况下将项目工程建设至基本完工，避免了项目中途烂尾、给客户待了更大损失的可能。

林兴表示，至近日，项目四期勉强交付，高层的业主们已经办了房产证，但多层项目只是交了钥匙和购房发票，水电仍未开通。

代建项目授权使用“绿城”品牌投诉非个案

对于自身开展的代建业务，绿城管理控股有限公司(以下简称“绿城管理”)在今年2月底发布的招股书中这样解释：帮助项目拥有人(主要包括私营物业开发商、国有物业开发商及政府单位)主导物业开发程序，并提供涵盖整个物业管理生命周期的全方位代建服务。

商业代建是绿城管理最主要的收入来源，启东绿城·玫瑰园项目就属于这种类型。招股书称，在商业代建中，绿城管理通常与商业项目拥有人订立一份管理协议，据此同意于物业开发项目的整个过程中提供各类服务，一般包括前期管理、规划设计、工程管理服务、成本控制、营销、销售服务、交付管理及售后服务。

绿城管理品牌授权内容。来源：绿城管理招股书

至于绿城香格这类接受代建服务的公司，根据代建协议中的若干规定，绿城管理允许商业项目拥有人使用“绿城”品牌以作营销用途。“我们鼓励商业项目拥有人使用‘绿城’品牌作为由我们管理的物业于广告、销售资料、销售中心、展览会及其他营销项目进行营销，因为我们认为‘绿城’品牌所代表的品质及标准以及品牌价值令彼等享有定价溢价。”招股书中说。

但绿城管理与开发商之间的这层关系，购房者未必知晓。林兴称，如果不是房子迟迟不能交付，他们还不知道启东绿城·玫瑰园项目四期的开发商，不是绿城。“业主们通过多方反映、沟通，才勉强收了房，这是买房时没有想到的。如果当初知道开发商不是绿城，我可能就不会买这里的房子。”他说。

在绿城管理服务的诸多项目拥有人中，不乏中小房企，这类企业的运营能力、资金周转能力不如规模房企，面对行业集中度的提升，自身的生存空间受到挤压，更容易产生交易纠纷。

有媒体2019年11月报道称，昆明绿城·春江明月项目由昆明国福房地产开发集团有限公司(以下简称“国福地产”)开发，浙江绿城佳园建设工程管理有限公司(绿城管理持股25%，但非绿城管理成员公司)负责代建。业主反映，在购房时，无论是项目案名还是销售人员的介绍，都是以“绿城”品牌作为该项目的优势亮点进行推荐。

绿城·春江明月小区二期本应在2018年12月31日前交付，但自2019年2月以来，项目便处于停工状态。有接近国福地产的人称，“国福地产资金链断了，所以项目现在是进行不下去。”

中国青年网2018年12月报道称，位于济南市章丘区的中康绿城百合花园项目，有4栋已大部分售出的高层住宅楼，因混凝土强度不达标，由开发商自行拆除。据章丘区住建委通报，中康绿城百合花园由建设单位济南中康与绿城集团旗下山东绿城万合房地产建设管理有限公司签署协议，由绿城派驻人员实施代建管理。

律师：购房者不能向绿城追责

针对启东的绿城·玫瑰园项目四期的交付进展、绿城管理品牌授权等问题，中新经纬客户端联系了绿城管理集团的相关人士，她称，会安排区域公司的人联系记者。但截至发稿，未获得回复。

北京金诉律师事务所事务所执行主任王佳红律师指出，购房者虽然是冲着“绿城”的品牌、与项目开发商达成了商品房买卖合同，但出现纠纷后，购房者只能向项目开发商追责，而不能向绿城追责。

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端称，房地产代建业务可以看做一种“贴牌”卖房，一些中小开发商借助“绿城”的牌子出售房源。中小开发商的实力毕竟有限，出现交易纠纷的几率要大一些，购房者需要注意。王佳红称，司法实践中，无力赔偿购房者损失的案例，多发生在一些规模较小的开发商身上。

张大伟还分析，房子不同于普通快消产品，在进行品牌授权时，绿城管理也会进行管控，管控的严，问题就少一些，管控的松问题就多一些，整体看，出现重大问题的概率相对较小。绿城房地产建设管理集团董事长、总经理李军2019年曾公开表示，绿城管理也担心在开发过程当中，因为委托方企业的经营问题和现金流压力，导致项目做不下去，对终端的购房者是一种伤害。所以，绿城管理对于合作项目选择的门槛比较高，对委托方的资金情况、项目的质地会做更多背景调查。

知名地产分析师严跃进建议，购房者在签订合同时，要多咨询下签约公司的来历，防范一些“马甲”类的开发商操盘。

（文章来源：中新经纬）