南一环夜景
刚刚,卓越·云门锦绣首批次278套房源获取预售,建面约130-207㎡,清水均价约26272元/㎡,带装修均价约29000-31000元/㎡ 。
文/成都商报-红星新闻记者 谢雯
项目取证后,该项目在我们的购房群里面引发了许多读者的讨论,他们关注的点主要集中在两方面,一是认为这是成都南一环近10年来首次有新房供应,“房荒”板块补仓,很“香”;二是取证价格与一环区域的次新房存在约4000元/㎡剪刀差,看似也很“香”。
那卓越·云门锦绣究竟适合哪些人买?发哥对该项目进行了实地测评。
项目概况
278套房源,清水均价约26272元/㎡
项目名称:卓越·云门锦绣
地址:南一环与永丰路交汇处,地铁3号线衣冠庙站C口旁
占地面积:约25亩
容积率:5.0
总套数:共505户,本批次共计278套
户型:建面约130-207㎡
售价:清水26272元/㎡ ,带装修均价约29000-31000元/㎡
卓越·云门锦绣首批次住宅共推出1、3号楼,共计278套房源,清水整体备案均价约26272元/㎡,装修标准为2999元/㎡,带装修后均价约29000-31000元/㎡,建筑面积段130-207㎡ 。
接下来我们将从地段与配套、产品与户型、价格及购买建议三个方面进行测评。
测评一
地段与配套
主城中心、交通便捷、配套能级高
买入评级:4.5颗星
南一环路内侧,地铁3号线衣冠庙站C口,是卓越·云门锦绣的所在位置,正好是南一环更新后的范围。
地铁3号线衣冠庙站
来看项目3公里范围内的其他配套:
医疗——华西医院集群;
教育——有10所幼儿园,包括弟维小学、武侯区计算机实验小学等在内的6所小学,以及包括棕北中学(桐梓林)、石室锦城外国语学校、成都市第十二中学等7所中学;
商业——来福士广场、王府井(科华路店)等;
景点——武侯祠等。
来福士广场
主城中心、交通便捷、配套能级高,这几乎是所有看过卓越·云门锦绣的客户,对该项目最直观的反馈。
从前期意向客户的构成来看,大部分以华西医院的员工等周边地缘性客户为主,他们看重的也是区域成熟的居住氛围和成熟的城市级配套。对于这些客户而言,这也是和其他主力供货板块相比,最大的优势。
地段决定价值,从这一维度测评,卓越·云门锦绣的评级可以达到4.5颗星(注:以下评级满分均为5颗星),被扣掉的0.5颗星来自所有城市中心地段项目都不可避免的短板,城市界面相对老旧。
测评二
产品与户型
建面约130-207㎡,满足首改、再改客群
买入评级:4颗星
卓越·云门锦绣此批次房源共计5个户型,建面跨度约130-207㎡,满足首改、再改需求,我们重点测评一大一小两个户型。
建面约134㎡的户型,该户型的亮点是在三房之上,增加了0.5房的可改造空间,对于首改家庭来说,这是比较友好的,同时约6.8米的客厅开间,以及双套房系统,在市场同面积段产品中也具备竞争力。
卓越·云门锦绣建面约134㎡户型图
建面约207㎡的户型,发哥认为有两个点比较突出,一是LDK厅、中西厨、增加X空间等设计,符合开发商这几年一直提倡的“全生命周期”户型,能较好地满足多代同堂的需求;二是主卧面积达到约44㎡,配备步入式衣帽间和梳妆台,或能打动不少女主人。
卓越·云门锦绣建面约207㎡户型图
但在梯户比,如有一些2T4的产品上,卓越·云门锦绣还有一定提升空间。因此,在产品部分,我们给了4颗星。
测评三
价格与购买建议
清水均价约26272元/㎡,至少有4000元/㎡“剪刀差”
买入评级:4颗星
从卓越·云门锦绣今天的拿价来看,清水均价约26272元/㎡,带装修均价约29000-31000元/㎡。
横向对比,南一环周边上一次新房供应还是2012年的华宇·蓉国府,同区域新房比,不具备太多参考;但对标一环周边房龄10年左右的次新小区,贝壳app上目前时代豪庭的成交均价约为41962元/㎡。
图据:贝壳APP
纵向对比,今年以来,成都共拍出两宗一环附近的土地,一是一批次供地中,中瑞天悦以13600元/㎡拿下的省体育馆约39亩地块,清水限价为30500元/㎡;二是鸿山集团在7月以15200元/㎡拿下的锦江区青和里约10亩地块,清水最高限价为34000元/㎡。
中瑞天悦地块,拍摄于3月
这样来看,卓越·云门锦绣此次约26272元/㎡起的清水备案均价至少有着约4000元/㎡的“倒挂”,将是未来两年成都一环周边新房的最低价。
购买建议
那作为南一环这一“房荒”板块断供10年后的首次上新,卓越·云门锦绣究竟能否购买?
发哥的两位同事在实地看过后从不同角度给出了参考:
“青羊区陈女士”,90后,一次购房经验:南一环,出门就是地铁站,走到卓越·云门锦绣首先要感慨的就是“位置真好”。
虽然从整个大区域来看,或许没有天府新区那么强的国际感,但实际到达便捷度以及玉林的烟火气都是很吸引人的。比较遗憾的是,建面约130㎡的房源临一环路,或有噪音影响,客厅卧室需配置隔音玻璃。
玉林
“红星路房姐”,80后,多次购房经验:卓越·云门锦绣,买或不买,归根结底是市场供应端的选择问题:3万买主城,还是买供货主力的天府新区?
在我看来,卓越·云门锦绣将来无论是出租还是出售,都能获得一定溢价空间,非常好转手。在回归主城的趋势下,预示着“主城稳,大势稳”,因此,买南一环,买下的不是预期,而是更高的城市确定性。
主编:余鸽
副主编:赵述锦
编辑:廖兴
图片来源:成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国