今天来聊聊，合生与升龙的一笔交易。
或许很多人可能不了解，我先说下背景，大家再服用。
7月份，合生与科学城组成的联合体，正式进驻黄埔夏园，至于茅岗东也属于板上钉钉的事了。
这一次，升龙退出意向合作，合生和科学城将主导接下来的工作。
通过这次腾挪，合生向升龙输血：
超过6个小目标。
两个项目187公顷，这时候还愿意投钱，而且还是一砖未拆的前期旧改，短期内看不到任何财务成本的回报。
所以，不得不给合生发一个“好人卡”。
对于这笔交易本身外界并不关心，更关心的是背后的动机到底是什么。
这比交易本身有价值多了。
珠江新城/细鹏拍摄
大家先思考几个问题：
现在的楼市，旧改怎么样？有没有一个好的预期？
说到底，按照之前的游戏规则，旧改资金就是靠二级开发的楼盘输血。
楼市差，旧改必定受到影响 。
前几天，一位在苦守黄埔项目的朋友和我诉苦：
太难了，沙步旧改黄埔新城2.7-3.5万的价格出货，他们以后就惨了。
现在拆光了，之前项目测算是望4万的，现在要推倒重来了。
想躺平。
这几乎是黄埔旧改的现状，太卷了。
但是，合生还愿意出手，除了经济利益和市场的考量，还有没有草蛇灰线的布局？
2017年，升龙闯入广州，接下来的时间里，升龙一举拿下9个旧改，光投资成本就有700多亿。
上演了一场“蛇吞象”。
这背后，当然是政策的放开。
2018年，省厅发文旧改直接省去了“招拍挂”环节，让开发商有机会以更小的资金去撬动市中心更便宜的土地。
此外，在2019年13号文中，界定了合法宅基地3.5倍的补偿上限，也就是我们平时所说的“三层半”，作为改造的核定成本。
总体来说是政府让利开发商了。
如今，随着住建部防止大拆大建，加上楼市调控，地方对于产业升级的严苛要求，对于开发商来说，城市更新这条赛道看起来不那么赚钱了。
旧改从来都是用时间来置换空间，要熬到下一个周期很难。
而这笔交易是创始人朱孟依亲自出马拍板的，说要连片开发。
这可能很多人都不相信，但有些人就看得比较远。
1993年，广州市土地拍卖中，地产商哄抢市中心地皮，合生创展却在当时还是荒郊野外的天河拿下100万平方米的地块。
不过没过多久，天河区就被规划为广州新的市中心，合生创展拍下的这块地的价值一夜之间暴涨数倍。
潮来潮涌，有人想进来，有人想退出。
———旧改秘密，偷偷说给你听————
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