图：新的一年里，香港在大湾区担当的角色愈加吃重。\中新社

　　今年是笔者连续第十五年为新一年撰写楼市忠告：

　　1、东升西降

　　过去十多年掌握“西去东来”大势是投资准确性的关键。笔者认为需要面对的现实局面是，目前已进入“东升西降”的阶段，全球多方面的主导和话语权逐步归于中国，未来西方国家将作出激烈反应，但大趋势，投资不可抗逆。

　　2、香港金融中心持续扩大

　　香港股市2021年的成交金额对比两年前的规模已倍升，若观察恒生指数每日收市点计算的成交图表，港股已“龙市”化（即不断转折之下谷底仍浪比浪高），加上2022年笔者认为是“中国金融年代”（中国在金融市场将更主动及自主）的开启，香港前景更秀丽。但西方国家必日益针对香港，投资必须留一手以应变受袭。

　　3、资金流趋势是重点

　　无论你对自己的观念几有信心，看资金流始终是以数据为最可靠依归，资金量保持高水平，香港的低息期就可持续，基于资金量若能继续远高于借贷量，加息并不易冲击大局。

　　4、高通胀冲击民生

　　环球高通胀潮锐不可当，势必冲击民生。在香港房屋政策上，正进入“大基建年代”，却没有人关注高通胀的影响。也因此，无论造地或者建屋上政府的效率是否能获得提升，将决定香港的祸福。

　　5、平行时空的世道和市场

　　贫富悬殊、过分重视意识形态令世代进入了新的二元化。贫富悬殊下，有资产者和高薪者成为了购买力强横的“富裕族群”，他们购买的较优质楼市板块楼价不断大步创新高，但无资产者和收入只及人均入息中位数字的“草根族群”，他们置业楼市板块楼价会大幅落后，于是两极成交一起在市场发生。

　　而资讯科技的过分发达，过量的高聚焦短讯“植入”令人们偏离了整体逻辑。认知偏差的群体各走极端，由两群偏信自己意识形态的阵营不断找理据去作意气之争。政治如此，楼市也分“好淡之争”。无论市场变化如何，大部分时候市场也被扭曲诠释。

　　6、楼价强势上升

　　楼市的上升结构即高资金、低借贷、低供应和财富效应根本没有改变，“龙市一期”的上升阶段继续发展前进，购买力和财富效应更进一步聚积深厚。今年我们更极可能要面对通关后的购买力释放、高通胀的冲击、资金的涌入、财富效应的进一步启动，市场只是被各种内外因素及情怀作非结构性的困扰，楼价仍继续颠覆不定下再创高峰，楼市仍然是最佳的资金避难所。

　　二元化社会引起的悲情主导，一次又一次令香港人严重低估聚积多时的深厚购买力。

　　7、租金仍处于易升难跌局面

　　高通胀期的第一个阶段是物价上涨，高通胀期的第二个阶段是人工追升，纵使工资加幅追不上物价上升，这都是通胀或者“滞胀”的结构，并不是“通缩”结构，觉得租金长远会跌是错误且高风险的，租客中有心置业者应早买楼为妙。

　　8、严防疫情下的危与机

　　新冠疫情带来了悲剧，亦带来了改变。面对疫情是否能稳守秩序，不单只影响到民生，还影响到生产链、材料链、人力资源链的优劣势。带来不同板块的兴衰，当中的危与机，大家应该要探讨及趋吉避凶。创科、生产线的优势逆转，正把旧有投资逻辑完全颠覆。

　　9、商业模式内外转型

　　很多人正准备通关之后的市场回复，但笔者认为更加重要的是为转型后的新环境去准备。立刻掌握自身商业模式的转型，否则捱过寒冬之后可能才是市场进行高速淘汰的时候。资讯、物流、融资的改变，静悄悄令现有模式失去了竞争力但仍有很多人未自知，很多人机会来临到眼前却没有察觉。

　　10、大湾区年代开启

　　在疫情抑制下，大湾区年代延迟到来，却凝聚了更大的能量。大湾区年代预料在下半年会起动，担当着在未来环球经济复甦走得更快去超越各国的引擎，令人力资源、市场竞争、成本结构也改变。进取的人在未来一年充满机会，也令人丰收。但对持躺平主义的人却不利，香港市民要加油了。