棚改退潮与疫情黑天鹅后 是什么仍在支撑三四线楼市房价坚挺？

山东一县城内正在开发的新楼盘 李凯旋摄

华夏时报（chinatimes.net.cn）记者李凯旋 李未来 德州报道

近年来，有关三四线城市房地产市场走势的讨论越来越多。一方面，有声音认为，随着棚改热潮退去，三四线城市房价或将失去支撑力，需求已经被消化完毕，房价会应时而降。另一方面，有声音认为，随着城镇化的不断推进，人们的置业理念发生变化，三四线城市楼市仍有机会。

《华夏时报》记者在采访调查中发现，近年来，三四线城市楼盘越建越多，新项目不断入市。同时，一些三四线城市房价在经过此前一轮发展后，房价仍居高不下。

楼盘“遍地开花”

还不到1年的时间，林非（化名）发现了家乡小城的重大变化。这个隶属于山东的一个县城正沉浸在建造楼盘的热潮之中。“今年2月份回来的时候，很多地块还空置着，现在到处都是塔吊，很多新开发的楼盘。”林非对《华夏时报》记者说。

与此同时，林非还在家乡的商业街内发现了细小的变化。百货大楼外立面电子屏很少再播放家电、农产品的广告，取而代之的是楼盘的广告。在家乡的商场内，林非看到有开发商专门租下了一个商铺用来出售房源。

“这个县城比较小，小到走在路上的话很容易就碰到熟人。但是，我看到现在我们县城新来了很多家专业的房产中介，可以代理新房和二手房业务。有关房子的交易在这里变得越来越多。”林非对《华夏时报》记者说。

山东一县城内的房产中介门店 李凯旋摄

而林非真正意识到家乡楼市正在不断“扩容”，是他在自家小区门口看到的一则楼盘广告。“那是富力集团在我们家乡开发的一个新盘广告。之前我们家乡的楼盘主要是当地的房企在开发，之后有了外埠的房企来这边拿地，甚至不乏一些头部房企。”林非对《华夏时报》记者说。

林非发现，人们的置业理念开始发生了变化。此前，家乡县城内的楼房多为6-7层的楼梯房项目。而近年来，高楼层的住宅项目开始拔地而起，这些项目配备专业的物业、绿化、电梯、地暖，成为了当地人的置业首选。同时，受到新楼盘入市的冲击，此前的楼梯房不再受欢迎，销售成为了难题。

林非拍摄了家乡许多楼盘的照片，他发现，家乡近年来新建设的楼盘与一二线城市内的楼盘并无区别，甚至基础设施更好。“最近有一些新开发的项目，每一户都配备了逃生安全房。就是一个小房间，如果发生了火灾，可以躲进去，烟和火都进不去。”林非对《华夏时报》记者说。

房价的春天

“我是2014年在我们老家买的房子，那个时候的价格是4200元/平米，毛坯房。我们家的地理位置还算好，对面就是县里最大的商城，走10分钟就能到县城的公园。”林非对《华夏时报》记者说。

林非表示，4200元/平米，他觉得已经是当时的价格高点。而在家乡买房的初衷也仅是为了偶尔回来时能有一个环境好的住处，并未考虑到投资属性。“买完以后就开始涨了，慢慢涨到4900元/平米，现在最低是7000元/平米。”林非向《华夏时报》记者描述了近年来家乡房价的走势。

在2020年的这个国庆小长假，林非发现，县城的房价仍然处于高位。“5600元/平米起。置业顾问说，好的户型、好的楼层，均价也有7000元/平米左右。”林非说。此前，林非还看到，自家小区对面的楼盘开盘时，有购房者在售楼处熬夜排队抢房。

几乎和一二线城市楼市的发展方向一致，在林非的家乡，学区政策也开始房子紧紧绑定在一起。林非对《华夏时报》记者说：“2015年，我们家房子交房装修的时候，这边还没有建学校。但是现在都是划片入学，各个小区都有对应的学校。如果想要读心仪的小学，就需要在相应的小区购房，取得学籍。”

近年来，有关三四线城市房价的讨论越来越多，部分三四线城市房价越涨越高。“我们是联排项目，目前售价还没定。淄博市和我们配置差不多的一个项目售价是14000元/平，但是那个是商住房。”淄博某一项目的置业顾问向《华夏时报》记者表示。

受到疫情的影响，2020年上半年，各地楼市的新开工和竣工面积出现了缩减，但销售价格走势平稳。国家统计局发布的数据显示，2020年8月份，35个三线城市新建商品住宅和二手住宅的销售价格环比分别上涨1.0%和0.6%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。

楼市被看空？

“有刚需。人们需要买房子置业。而且，不光是有人生活在一二线城市，生活在三四线城市的人也不在少数。三四线城市也需要改善型住房，从原来的村子里或者楼梯房中搬出来，住到新开发的高品质楼盘中去。”在林非看来，三四线城市的居民置业理念在发生变化，这是此前楼市出现“春天”的主要原因。

《华夏时报》记者查询了林非家乡土地出让的相关数据。记者发现，在2020年1-9月份，林非的家乡共出让了超过12宗地块，其中包括工业用地、商业用地，居住用地等。而居住用地的数量几乎占据了一半。

“主要是一二线城市以我们的规模是进不去的。那边的地价高，我们自身操盘后获得的利润很低。三四线城市有很多的优质地块，拿地的成本相对也比较低。”天津某一开发商的相关负责人对《华夏时报》记者说。

不断成交的地块必定会在日后变成房源入市。而受到疫情以及棚改退潮的影响，三四线城市的楼市被多数房企看空。中指研究院方面认为，在三四线城市中，部分城市需求已经存在透支，加之2020年棚改力度进一步减弱，需求持续性较弱。房企投资也较为谨慎。

疫情的冲击在所难免，价格或许保持平稳，但销售方面则出现了降速。诸葛找房发布的数据显示，2020年二季度，一线城市商品住宅成交面积同比下滑17.97%，二线城市同比下跌3.57%，三四线城市同比下跌19.81%。诸葛找房方面也同样认为，在后疫情期，一二线楼市恢复迅速，三四线城市由于前几年透支严重，在遭遇黑天鹅事件后，或难以恢复到往期水平。