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昨天，我们说到“1.27新政”后，广州不少二手房源纷纷涨价，有些甚至直接狂飙几百万。 （回顾）

但实际上，除了二手房外，新房市场也“暗涌流动”。

天河北某个网红盘传来消息，新政后多了外地客户前来看房，周末看房量比以往增加一倍。

有销售透露，项目已处于“涨价倒计时”。

而今年1月才正式亮相的白云新盘，目前建面约126㎡户型已经售罄，即将加推建面约143㎡户型。

新政后，项目预计加推的户型会涨价5%。

有需求，才有涨价的底气。

正如广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉所说，本次新政在需求端减少限购区域内的大户型购房的限制条件，支持“卖一买一、租一买一”，有利于推动改善性需求适时入市，符合中心区改善型需求占比大的特征。

另据克而瑞数据显示，2023年全市120㎡以上户型的商品住宅成交20090套，成交占比27%，与2021年涨了3.8%。

而全市每卖出20套120㎡以上的户型，就有1套来自于中心四区。

新政后，今年大户型成交的市占率大概率还会攀升。

此前，乐居君已经统计过2024年在售的商业大平层 （回顾），今天我们再来看看住宅部分。

据乐居君统计，2024年广州亮相的全新住宅，大部分为改善盘，它们不仅占据中心区优质地段，产品还做得非常卷，广州富人乃至全国富人都可无限购买。

2024年广州改善盘的成绩单，颇让人期待。

天河区

01、越秀·观樾

这绝对是广州今年最值得期待的项目之一。

项目前身是世界大观一期地块，2023年8月被越秀地产超68亿元拿下，折合楼面地价50160元/㎡。

2023年12月越秀地产梅开二度，再拿下世界大观二期地块，折合楼面价约44833元/㎡，同时一期地块案名也出来了，就是越秀·观樾。

越秀·观樾的优点很明显。

一来，它周边都是高端小区，还被绿植湖水环绕，平均容积率仅2.1，自带豪宅基因，加上一二期联动开发，说它是“第二个二沙岛”也不为过；

二来，越秀地产在项目花了大心思，定位【樾】系高端豪宅，甚至完善了红线外配套，比如道路平整、太阳湖+月亮湖水治理等。

根据规划，整个地块将建25栋住宅，配建小学，幼儿园、托儿所等。

其中，住宅部分，011地块是主力，将建20栋板式住宅。全部楼栋都是正南和正北设计，最低13层，最高17层。临近月亮湖的，层高为15层和16层。

072地块，将建5栋住宅，其中一栋14层，其余为15层。

据了解，项目或于年前开放实地展厅，且会同步开放一线临湖的建面约140㎡、190㎡样板间。

02、中铁建·招商蛇口西派天河序

项目前身是牛利岗北街地块，2022年流拍。2023年卷土重来被抢到摇号，最终被中铁建以楼面价52741元/㎡拿下，跻身全市楼面价TOP10。

它的地理位置不错，与越秀天河和樾府一路之隔，沿着广州大道北驾车可达天河体育中心，靠近地铁三号线梅花园站，景观资源来看，西侧还可以望白云山。

中铁建拿地后，与招商共同开发。

相比越秀天河和樾府，西派天河序规模更大，共有16栋建筑，整体坐北朝南。

产品方面，项目主推建面约125㎡、140㎡、180㎡以及230㎡四房，除了建面约125㎡是2梯4户，其余户型都是板式独梯独户，大多为17层的小高层。

其中建面约180㎡四房户型，开间做到9.1米。

项目效果图

目前项目已经开放销售中心，预计年后开盘，首推东南向或者西南向的楼栋，产品涵盖建面约125-240㎡四房。

知情人士透露，目前最多人咨询的，是建面约125㎡的户型。

值得一提的是，项目是广州首个用来做“智慧+品质”住宅标准的试点项目，由政府全程监督，这意味着项目交标要求很高，在当下市场来看，能增强消费者购买信心。

03、保利天元

保利天元，也就是保利员村一横路项目，凭借珠江新城和金融城交界处的光环，早早预定2024年“明星项目”奖项。

它在2023年6月被保利以总价21.86亿元，折合楼面价5.7万元/㎡拿下。

目前，地价排名是广州TOP3。

从地理位置来看，项目位于珠江新城和金融城的交界处，并且隔着华快就是传闻要引入高端商业SKP的跑马场。交通上，附近有13号线和21号线，距离较近的是白马岗地铁站（在建），还有天河公园、员村、潭村等站，妥妥的交通C位。此外，周边的商业、医疗和休闲配套等都非常完善。

目前项目案名定为保利天元，最近还迎来规划调整，整体建3栋住宅，共20-26层。
货量大概有200套，产品为建面约140㎡、170㎡、190㎡、200㎡、240㎡的大平层。顶着“珠江新城全新盘”的头衔，项目今年开盘预计能“大杀四方”。

04、华润置地天河润府

华润天河润府，是2023年7月，华润置地以45亿元底价拿下了天河吉山仓地块，折合楼面价22827元/㎡。

从地理位置上看，项目南侧是广园快速路、东面是岐山路，一出门就可以直通畅快的大马路。

但缺点也很明显，广园快速作为天河东最重要的主干道，高峰期的噪音和粉尘可能会更多。

去年底项目已经举行发布会曝光产品细节，近期也迎来开盘。

整个项目涵盖12栋32层住宅，主要为两梯五户设计。首开2、3、4栋，位于项目的东侧，靠近茅岗路，靠近学校的几栋，主打建面约81-130㎡三四房户型。

海珠区

01、琶洲西区商住地项目

2023年的最后一个工作日，越秀地产经过4个小时拉锯，鏖战了85轮竞价，最终以成交总价22.7009亿元，折合楼面价75670元/㎡，将琶洲西区AH040331地块收入囊中。

超7.5万元/㎡的楼面价，不仅一举登上广州TOP1，更闯进全国前五。

地块能拍出如此高价，一来位置的确不错，可望水景，临近地铁8/18号线磨碟沙站。

二来琶洲宅地真的十分稀缺，近10年来，琶洲核心区内仅出让过2宗宅地。

距离拍地才过去一个月，项目暂无传出新动态。

参考隔壁的旁边的琶洲·樾，目前在售建面约225-261㎡产品，均价12-14万元/㎡（价格仅供参考，以实际为准），总价2000万元起步，现在接近清盘。

琶洲西区商住地项目入市，不愁买家。

02、中海上涌项目

海珠上涌果树公园北侧地块，被中海在2023年9月摇中，成交总价1278973万元，折合楼面价35161元/㎡（未扣除配建），若算上配建，楼面价达5.2万元/㎡。

也是个狠角色。

这样的楼面价，再加上中海操刀，大概率会是中海在广州高端的项目。

从地理位置上看，项目地处海珠老城区，地块周边相关配套发展已较为成熟。

比如商业方面，附近有万达广场、合生广场等，地块自身也规划有商业设施，日常购物休闲不成问题。

交通上，地块另一侧紧挨在建中的地铁11号线上涌公园站，11号线预计今年完工，届时搭乘地铁出行十分便捷。

项目规划方面，整体容积率约3.0住宅分为编号027、017、036三个小地块，共有15栋，高度限定为31-37层。

其中，027地块，规划11栋建筑，绿地率36.90%，建筑密度16.92%，整体呈围合式布局，中间为园林，面积较大，主打低密和舒适。

项目首推027地块，主力户型有建面约128㎡、142㎡、161㎡、188㎡和270㎡。

03、保利东方红印刷厂项目

东方红印刷厂地块在2023年9月被保利底价拿下，成交总价202,975万元，折合楼面价17220元/㎡。

项目位于海珠区西部的南石头街道，工业大道中以东、江燕路以北，紧邻广纸片区。

交通方面，地块邻近地铁广佛线燕岗站，该站点同时还是“大环线”地铁11号线与广佛线的换乘站。据广州地铁最新消息，目前地铁11号线土建工程已累计完成91%，预计最快2024年通车，届时搭乘地铁出行将更为便捷。

而除了交通之外，地块周边商业、教育、医疗等配套也也较为丰富。

根据规划，整个地块被分为编号506、507、401三个小地块。

其中，401地块建5栋住宅，其中3栋有45层高，尽管面积不大，但中间也规划绿化园林，还有景观连廊和亭子，配建有肉菜市场、图书馆、星光老年中心等。

507地块建2栋45层高住宅，配建有托儿所。

506地块将建24班小学，学校的配套也比较完善，有图书馆、多功能厅。

据了解，保利东方红项目定位中式大宅+悦字系产品，产品面积段为建面约90-120㎡，将刚需客和改善客一网打尽。

荔湾区

01、保利东沙国际商贸港项目

地块在2023年12月被保利发展旗下子公司底价拿下，成交总价82.7963亿元，折合楼面价25713元/㎡（未扣除配建）。

项目位于白鹅潭大道以东、汇盛路以南，珠江以西、翠园路以北，属于白鹅潭商圈。

按照规划，地块所在的板块，将会打造一个港湾，成为世界一流、产城融合、职住平衡的城市滨水空间。

此前规划新增的纯宅地及商住地，大多都围绕着港湾，未来景观十分不错。

有消息称，项目已在组建团队，主力产品面积段涵盖建面约190-280㎡望江大平层，预计年中入市。

黄埔区

01、保利黄埔图书馆北侧项目

项目地块绝对是2023年黄埔“最靓的仔”。

地块被保利以24589元/㎡的地价(未扣除配建)，扣除配建地价超2.7万元/㎡，位居区域TOP1，成为新“DW”。

有一说一，地块素质很不错。

它位于老黄埔板块，交通很便利，北面是黄埔高铁枢纽，往南与5号线大沙东站直线距离约500米。（来源：百度地图测距）

旁边还有规划的“黄埔高铁新城”，未来要建大型商业综合体，虽然还在“画饼”，但起码有想象空间。

未来还将新建黄埔区文化馆和黄埔区妇女儿童中心。

学校方面，附近有及广大附中黄埔实验学校（东校区），怡园小学北校区、怡瑞小学等。

休闲去处也不少，地块一旁还有城市休闲河道，附近有荔枝公园、儿童公园，居住生活氛围还是拉满的。

据最新消息，项目已在动工状态。

虽然黄埔近年楼市都很卷，但这个项目硬件素质过人，且由保利打造，面市反应应该会不错。

番禺区

01、越秀里仁洞旧改项目

2022年11月，《番禺区南村镇里仁洞村更新改造实施方案》获广州住建局批复。

据最新消息，2024年1月18日上午，里仁洞村更新改造项目首期复建安置房白地坑R2地块地下室顺利封顶，楼栋开始进入地上主体结构的攻坚阶段。

有村民爆料称，首期安置房建设内容包括4栋高层塔楼，1栋幼儿园、1所九年一贯制中小学以及老年人福利站等。

而里仁洞首批村民，将于今年回迁，收楼时间暂定在2024年8月底。

@里仁洞村综合信息发表公众号称，里仁洞旧改私宅签约已超80%，春节后将进行大规模拆除工作。

这样的旧改速度，让人羡慕~

里仁洞改造效果图（最终以官方发布为准）

回迁房在今年收楼，商品房的入市也不会远了。

项目坐落在番禺中部，东至华南碧桂园，南至市桥，西至新光快速，北至锦绣香江花园，紧邻万博商圈。

周边多条高速包围，能快速到达广州南站、珠江新城等地。

地铁方面，3号线汉溪长隆站、7/18号线南村万博站，与项目距离也不远，出行非常便利。

参考万博板块的越秀·和樾府、华润置地长隆万博悦府、耀胜新世界广场·耀胜尊府的热销，里仁洞旧改项目的入市成绩，让人十分期待。

以上便是乐居君整理的2024年较值得期待新盘，如有补充，可在评论区与我们分享。
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