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深圳宝安【仁恒前海梦公园】

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1、「仁恒前海梦公园」近期动态：

建面约30-39㎡1-3居室，参考均价为3.83万元/㎡，参考总价为105-174万元/套。

2、「仁恒前海梦公园」优缺点分析：

优点：

1、门槛低，总价约100万起，即可上车宝安沙井

2、公寓产品，不限购不限贷，不占用住宅名额

3、地段前景优秀，国际会展中心、海洋新城、海上田园城、深圳西部中心、粤港澳大湾区珠江口附近等等重磅利好

4、户型很好，产品户型约30-39㎡、3.6米层高，由日本著名建筑师本间贵史打造

5、大社区，约30万㎡街区综合体，集办公、商业、居住等多功能于一体，自带约3.7万㎡商业加约4.3万㎡组成的开放式商业街区

6、交通便利，五维一体“海陆空铁轨”，未来将是大湾区的交通集合中心

不足：

1、区域规划大体量旧改，推动周期较长，所以选购时还需实地考察

2、4梯26户，电梯使用比较紧张

CHAPTER 1＞

仁恒前海梦公园项目基础信息

仁恒前海梦公园

项目基础信息

开发商：深圳盛中置业有限公司

总占地：约4.4万㎡

总建面：约30万㎡

容积率：4.45

绿化率：30%

规划户数：1142户

物业类型：商务公寓

层高：3.6m

主力面积段：30-39㎡（另有建面55㎡和65㎡公寓待售）

梯户比：4梯26户

车位：2072

交楼时间：现房

交付标准：精装交付

产权：40年

物业：深圳市仁恒物业管理有限公司

物业费：5.5元/㎡/月

仁恒前海梦公园户型信息

A户型：建面30㎡，整体朝西南

户型分布：1栋A单元、1栋B单元

B户型：建面39㎡，整体朝西南

户型分布：1栋A单元；1栋B单元

户型设计

仁恒前海梦公园配套情况

交通：

海：从项目开车到福永码头（18公里）到香港的水运专线直达香港机场

陆：穗莞深城轨沙井西站距离项目直线6公里内。沿江高铁的广东段—深茂高铁将在机场设空港高铁站，成为深圳第六个高铁站。项目较近的广深高速、107国道，以及在建的外环高速

空：（宝安国际机场）距离宝安国际机场T3航站楼

轨：距离地铁11号线沙井站步行约3.4公里；距规划中的18号线上寮地铁站仅1公里，与11号线1站接驳，速达全市

商业：项目自带约1800㎡泛会所，约3.7万㎡商业和约4.3万㎡园林组合的商业街区公园，附近还有沙井天虹商场、沃尔玛

休闲：沙井市民广场，大钟山公园，新桥中心公园，凤凰山，大头岗

学校：黄埔学校、深圳市沙井上南学校，沙井上南幼儿园，黄埔幼儿园

深圳宝安【仁恒前海梦公园】

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惨烈的时候可能要到了！

众所周知，去年有两座城市很火：

一个淄博，一个哈尔滨，全是旅游给带起来的。

上半年还在进淄赶烤，下半年就摇身一变成“南方小土豆”，直接进尔滨买房了。

有数据显示，去年12月，黑龙江省外人士在哈尔滨购房（新建商品房和存量房）共办理不动产登记2790件，比前年同期增加了1867件。

看起来搞旅游真的能带来泼天富贵，于是2024刚开年不久，互联网上就充斥了一片各地文旅局长“花式秀肌肉”的景象。

这种秀肌肉的背后，表面上看只是抢旅游消费，

但更深层次，却是城市竞争越发的激烈。

不过，不管是抢占短暂消费，还是抢占人口，都在说明：

城市竞争的格局都开始发生重大变化了！

而随着人口负增长时代的到来，城市也会如同进化论一般：优胜劣汰。

大部分的城市，在未来都会逐渐被淘汰掉，这些城市里的资产也会变得没有价值；而最后能留下来的有价值的一批城市，我认为也就30个。

而这30个里头，又分第一第二第三梯队，需要去综合评定。

但可以明确的是，无论你是工作还是买房，都要尽可能的往这30个城市去靠拢。

纵观70多年来我国城市的发展史，你会发现，城镇化一直是我们发展的主题，而货币就是我们发展的基础。

初期阶段，是建国后到改革开放之前，我国主力发展工业，但进度较缓慢，城镇化率到1978年的时候也仅仅增长到了17.9%。

但这个时候，我们却开辟了很多省会城市的“一市独大”，其中属北京和上海最为突出，GDP直接干到了人家的146%。

改革开放后，我们开始正式地“走出去”，打开国门的第一步就是发展进出口贸易，最方便的当属沿海地区，于是集中于珠三角的4大经济特区出现了，我国城市也开始了第一轮的分化。

到1998年全面房改以前，GDP的前10名就已经坐稳了现在的北上广深和一批强二线城市。

而房改开始后，城镇化从工业转移到了土地，我们也迎来了长达30年的致富时代。

土地还是一方面，大基建也变成了拉动马车快跑的一个重要因素。

至此，地有了，人有了，配套有了，还怕房子不涨吗？

而涨到足够多的时候，货币就会变成财富不断地去进行二次分配，让各行各业的人都得以兜里有钱，还能再生钱。

可以说，当初在这个链条里的所有人，无一没有吃到过这波时代的红利。

所以，眼下越是位于这波红利褪去的阵痛期，越不能把这个承载货币的主体给打爆。

据中原地产研究院的数据总结，去年全年关于房产政策优化的调整就高达1008次：

认房不认贷、“双限”解除、限价松绑、以旧换新、房贷利率下调、降首付、普宅标准优化、配售型保障房出炉、城中村改造、房票安置...

2024年的房地产，只会出得更彻底。

年底发放的那3500亿PSL就是一个信号。

更况，今年作为政策拐点的一年，房改3.0的落地且成型只会加速到来。

“三十年河东，三十年河西”，第二轮房改的红利期在2021年彻底结束，而这一年也被称作房地产的历史拐点，一拐就拐到了现在。

所以，3.0时代，我们除了把人往大城市去“赶”，还需要把货币进行大挪移，才能看清城市的未来。

什么意思呢？

我先简单提点一下，有三样东西——科技创新、实体经济和资本市场。

更具体的解读，因为篇幅有限，我会放到直播里再详谈。

而当下的节点，我们普通人又该如何保持清醒，看清局势，才能不至于被收割呢？换言之，未来的机会和发展，会落在哪里？

包括刚刚提到的30个城市，具体是哪些？又有哪些价值板块是值得我们重点关注的？

要看懂局势，首先还是得回归到这30个城市价值的衡量标准上来谈。

怎么才算是符合和具备发展潜能的城市呢？

有4要素很关键：

1、人口

先说个真理：房子本身就是不值钱的，值钱的只是生活在这个地方的人和配套。

人口流向哪里，就决定了未来会在哪里。

前几天国统局刚公布了2023年的人口数据，全国人口140967万人，比2022年末还减少了208万人。

人口持续负增长的趋势已成定局，这里面新生儿的人口虽然没有跌破预期的800万，但死亡人口也去到了1100万，这也就是说，算下来净差值也有200万左右了。

就算保持着这个递减速度不变，到2035年，也会有接近2500万的人口净流失掉。

那你猜这批净流失掉的人口，最后会从千万级的城市还是从十万、百万级的城市里流失？

而这又会导致什么结果？

先回答后面那个问题，一个是各地会直接从“抢人才”演变为“抢人口”；

这点从超大特大城市近两年来一直在加速取消落户限制就足以见其决心了，像上海上周不就是刚取消了单身限购，非沪籍人士社保满3年就可买房。

另一个是让中小城市的库存更高企了。咱再扒拉回去年的数据，2023年全年房地产开发投资的金额，比2022年末下降了9.6%。

说明什么？

开发商去库存自保不暇，地方卖地已成过去时，只能靠卷别的东西来维持财政。

看这不就是卷到文旅上面去了？

当然，文旅也只是一个噱头，如果没有稳定持续的人口流入，就会在昙花一现后，又恢复到衰败的状态。

所以你必须去思考，你的钱要放到哪里，才不至于让你的资产在你不知道的情况下持续下滑。

2、人均GDP

这是衡量一个城市的富裕程度。

很多省会城市虽然人口不少，但是人均GDP甚至还比不上很多小城市。

这也是为什么你看着在二线城市拼搏努力，却体感还没有在老家三四线小县城那儿攒的存款多的原因。

多的就不举例了，但像沈阳、贵阳就是人均GDP较低的二线城市。

另外，人均GDP也并不能作为衡量该城市含金量的唯一标准，要不然四线小城鄂尔多斯也不该常年稳居第一了。

人家那是家里真有矿挖啊！

3、国家定位

国家定位高，城市的发展起点和天花板才可能会更高；

像说到北京就是文化科技中心，说到上海就是金融中心，说到杭州又是互联网中心...

你要知道，能有幸被砸钱砸资源的地方，是永远不愁没发展的。

所以你可以去看看目前被列入重点城中村改造的城市都有哪些，上榜的都可以重点关注一下。

4、上市公司的数量

数量越多，市值越大，说明城市的长期竞争力越牛掰。

北上广深就不必说了，反而有些“三非城市”，像无锡、绍兴等也进入了2022年末的20强。

想了想，大概也跟都市圈有关。

之前从绍兴坐飞机回老家的时候，就一直搭的杭绍地铁再直转去杭州萧山机场，估算了一下到机场一趟来回也就1小时左右，方便得很。

可见，未来这种1+1>2的城市群经济效应会逐渐成为主流，并逐步达成人口城镇化的目的。

而在这个3.0的时代，未来能成功转型的，也一定是具备了这4要素的城市。

当然，这些城市能级不同、人口总量不同、产业不同、发展潜力不同，显然未来房产的涨幅也会不尽相同，这些都是比较繁杂且需要去细分的信息板块，

而至于你想在哪个城市投资置业，哪个城市长期发展，这就是你要做出的选择了。

另外，关于你所在城市房子的价值情况，以及30个价值城市的名单和价值板块，这些我也有在我3天的闭门直播课程中去做详细讲解，如果你也在犹豫要不要做优化和置换的，都可以先拨打电话，有专人详细为你解答！

最后想跟大家分享个故事。

是来自我老家店里的一个熟客，他儿子今年刚大学毕业，考公考研两手抓，都优秀地被选上了。

一个是进入江西的一个小县城当公务员，每个月固定万把块的工资；一个是去强二线城市武汉读中南财，造个三年后学成归来再寻出路。

当选择权转移的时候，家里亲戚都倾向于让他选“铁饭碗”，但最后他还是做出了读研的决定。

就业形势这么差，一圈人都在为他的决定扼腕叹息，然而当我妈跟我说起这个事的时候，我却无法声明自己完全偏向哪方的立场。

但站在我个人来说，如果城市命运要联系到个人命运的话，那我想这确是我选择留在深圳的理由。

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