拆的怎么样？实探黄埔旧改项目现场，一手资料扒来了

今年的黄埔楼市，一提到旧改就很“敏感”，无数双眼睛紧盯着这块儿。

从曾经频频出现的“一拆暴富”，到现在“寂静无声”，黄埔的旧改为何变得如此消停？

根据黄埔区此前公布的三年改造计划，整个黄埔区在旧改上将完成固定资产投资2928亿元，配建180万㎡政府产业用房，建设367万㎡教育配套以及61万㎡的社区卫生配套。

在大量资金的支持下，老黄埔旧改的进度目前进行情况如何？现场实探一下。

看了6个旧改项目

不见“尘土飞扬”的火热场面

时间紧、任务重，本期我们先说一下6个比较有代表性、且关注度很高的老黄埔旧改项目。

第一站，鱼珠旧改项目，最显眼的标语就是“鱼珠旧城改造签约率90%”（除东村小区外）。

而如何解决东村小区居民的诉求，也成了阻碍项目快速推进的最大难点。

鱼珠旧城改造面积并不大，只有7.68公顷的土地，但是产权复杂，旧城涉及到多面纠葛的复杂利益关系，是难以想象的。

东村小区不拆，按照规划地块就不能报建回迁，所以现在已签和未签的居民之间，难免“对立”了起来。

按照目前的情况分析，这必然是一个漫长的过程，战线会更长，资金的沉淀也会更大。对科学城集团也是一个考验，只有让居民尽早回迁，才能从根本上解决问题。

第二站，茅岗路以东旧改，与文冲（石化路以东）、沙步村、茅岗路以西等同为已批在建项目，只是他还没有推出融资区产品，不过很有可能会参照其他的融资区产品如万科城市之光，万科黄埔新城，富颐华庭等进行打造。

规划显示，茅岗路以东将打造占地面积约62500平方米的商业区，除办公总部、科创研发、金融服务等，还将打造线下购物、消费商圈、公共服务等区域，配套更加全面。

不过从走访的情况来看，茅岗东的旧改进度似乎也不快，原有居民生活节奏并没有什么变化。

算起来茅岗的旧改也经历了十年，不过作为黄埔临港经济区的重要组成部分，它的价值自然是肯定的，目前茅岗路以西改造已经有了“成果”，也期待着茅岗路以东尽快推进。

第三站，华润新溪旧改，新溪村在地铁5号线大沙东站南侧，北临大沙地东路，南靠黄埔东路，是广州市第二商务中心区和黄埔区临港经济区的重要组成部分，地理位置同样优越。

新溪旧改项目涉及旧村及旧城改造范围约35.50公顷，现状总建筑面积44.16万平米，体量比并算不大，根据此前的规划，华润集团将引入旗下商业品牌“万象城”。

如果落实了，这将是广州首个“万象城”，会带来约20万㎡的商业综合体。

图源新溪项目官微，最终以政府批复为准

根据已披露的信息，自2021年2月开始，新溪村旧改进展顺利，几乎每个月都有新消息传出：

在现场看到村周围基本被围蔽，大部分的房屋窗户都已拆光，整个村中可见的生活人群并不多。

第四站，横沙村改造项目，在今年4月的时候，安置区4C地块341套回迁房已经封顶，4B的572套回迁房正在进行装修，其他回迁房仍在建设中。

不过截至发稿时，还未收到项目开始分房的消息。

横沙村旧改项目是由中鼎集团参与的合作开发项目，原本计划2019年竣工的二期回迁项目并未能如期封顶。

横沙村改造早在2010年时就入围了黄埔区52个全面改造“城中村”名单，时至今日也经历了12年的时光，规划总建筑面积约280万平方米。

其中，复建安置区规划为住宅、商业、办公及公建配套等用途，规划用地面积25.46万平方米，融资区规划为住宅、商业、办公、公寓及配套等用途，规划用地面积37.32万平方米。

第五站，夏园村旧改项目，商业办公总规划体量约为98.63万㎡。根据此前的规划，夏园未来将打造集体育、音乐等主题公园，海丝文化创新旅游，TOD商业街，生态智慧乐活社区为一体的休闲活力区。

图源夏园社区官微，最终以政府批复为准

如今城市更新市场的热度正在降温，大量民营房企退出，具有国资背景的企业逐步接手，呈现出国进民退的趋势，夏园旧改项目也是，由升龙集团变更为广州开发区投资集团主导。

在走访中，夏园城中村生活气息是最浓的，如果不是村口立着一块更新项目展示中心的指示牌，很难和旧改的项目联系到一起。

村头来往的人头攒动，也未见拆迁红色标语，就仿佛拆迁的事儿从未存在一样，与其他改造项目对比明显。

第六站，庙头旧村改造项目，在今年的4月，庙头之家通告了进行表决旧村改造项目变更改造合作企业及合资项目公司股东相关事项，也就是那个时候，城投成了庙头项目的大股东。

庙头村地理位置相比夏园更近城市中心，近邻的地铁站是5号线南海神庙站，隔珠江与番禺相望，附近的在建项目有越秀TOD星航、卓越招商臻珑府。

庙头旧改项目从启动以来，推进的速度很快，2018年7月全面改造意愿表决的同意率就达到98.7%；次月，庙头村申请纳入黄埔区城市更新项目库，后纳入到“三年计划”名单。

2019年3月，庙头村与高新区集团、同创盛悦正式签订了前期服务协议，股东代表全票表决通过前期服务协议，自此，庙头村改造正式进入实质性阶段。

2021年开始，庙头村也与其他旧改项目一样，“暂停”了一段时间，不过好在如今的各项工作都在逐步回到正轨中。

与夏园相比，庙头的居民已经搬离了七七八八，村头没有往日的嬉闹，不过与5月来到这里时相比，拆除的变化并不大。

这几个黄埔的旧改怎么看？

黄埔与旧改，从楼市的角度看是很具标志性的热点话题，最早的热度来源是“大拆大建”，现在已经降温，回到平稳发展的节奏中。

在走访的这六个旧改项目中，鱼珠旧改项目由于体量太小，除去回迁房外，并没有太多余量土地建设住宅项目。

其他的旧改项目按照目前进度，或许庙头旧改能快一步推进，而且周边的越秀TOD星航和卓越招商臻珑府已经开售了，片区的成熟速度会更快一些。

老黄埔的供应或许从这里为中心点，多点发力。但受限于旧改的节奏，入市周期必然“不短”，短期内对黄埔当下的楼市影响较弱。

在旧改环境稳步推进的大环境之中，老黄埔的城市界面更新，只是时间问题，整个片区的发展潜力，更是毋庸置疑的，目前已经开售的老黄埔项目价格走势稳中向上。

从长远来看，这些地块的综合素质都“够硬”，未来可期待值更高。