“政府收储存量房”两种模式的核心难点探讨

自4月30日召开的中央政治局会议明确提出，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，市场对通过“政府收储存量房产以缓解市场压力”赋予期待。目前政府收储已有2种模式：一、收储零散二手房做保障性住房，个人房东“以旧换新”购入新房（截至5月10日，全国已有约有54城城表态支持住房“以旧换新”）；二、收储整栋商品住宅做保障性住房，从开发商手里购入库存房源，开发商解套。（杭州临安首例）。这两种模式都是房地产市场供求关系转变，库存较高、预期较弱的背景下衍生出来的创新政策工具，可以降低库存水平，缓解房地产市场的下行压力，并通过更改用途为保障性住房来实现三大工程的部分目标。但两种模式也有其各自的核心难点，下面我们具体分析。

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收储二手房的难点及积极意义

“卖旧买新”模式在各地推行，目前主要包括三种形式：一是开发商或国资平台收购旧房，如郑州；二是房企联合经纪机构对旧房优先推售；三是给予一定的购房补贴。国资直接收购模式具备四个优点：第一、较其他两种模式，直接收购效果会更明显，且高效，有效带动新房市场的成交去化；第二、国资平台收购旧房的会造成国资平台的资金压力较大，如果以房票的形式介入的话，国资平台的资金压力会小很多；第三、“以旧换新”活动能够有效推动保交楼工作的进一步发展。第四、每个城市今年都有保障房建设的目标任务，收购二手房作为保障房，避免了重复建设及资源浪费，还能有效降低库存压力。

国资平台“以旧换新”模式难点在于以下几个方面：一、国资平台收购旧房资金来源为地方自有资金，因此规模不会大，目前来看国资平台真正下场的并不多且换新房限定较多，比如全国54城中仅11个为地方政府（或城投）收储的模式，并且有8个城市的“换新”房源限于当地城投开发的项目。二、收储来的二手房用途问题，不管是出租还是出售都需要谨慎思考。三、二手房换新的住房如是期房，也有不能按时交房的风险。

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收储新房的核心问题及收购项目类型

5月17日，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房。主要从三个方面理解：

第一、3000亿元的保障房再贷款属于专项资金，央行明确规定只能收购已经建好但是还未销售出去的商品房，也就是属于开发商手里的现房，这避免了建设的资金成本和时间成本。这3000亿属于再贷款，按照60%的额度的话，实际可以运用的资金总量在5000亿元左右。

第二、通过国企下场收储存量住房转化为保障住房，本质是直接把过剩的存量住房转化为保障住房，既避免了继续供地，造成总量进一步过剩的局面，还能节约建设的资金。但是这个过程中，资金来源，资金成本、收购存量规模及定价是核心问题。因为保障住房现在基本是以需定建，也就是说收购量要与保障房的需求匹配，同时，还要做到有专项资金，关键是怎么定价，如果定价高的话，面临的是资金亏损，如果定价低的话，企业会有抗性。

第三、预计这部分资金会主要收购两类存量项目，第一是城投及地方国企开发的现房项目，这有利于城投及地方国企项目资金的盘活，有利于进一步的配套和基础设施建设工作，第二、收储保交楼的项目，这基本属于保民生的项目，可以实现保交楼，防止烂尾。低利率降低了城投或者国企在收储过程中的资金成本压力，同时也给合理的收购资产定价的空间。

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