昆明西市区,正在上演“逆袭”大戏。
9月30日,克而瑞在2023年前三季度楼市报告中提到,昆明地产开发规模量,从地域上呈现西强东弱,南强北弱的格局。
对昆明东南西北四大区域来说,从西毒到西强,西市区的变化宛如“开挂”。
今天,我们就来聊一聊,西市区的崛起之路。
西毒变西强
昆明西市正在逆袭
根据克而瑞报告,当前昆明主城房地产市场,开发规模量分化明显。
在地域表现上,呈现出西强东弱,南强北弱的格局。
简单来说就是,当前昆明的地产开发项目,主要集中在西市和南市,北市和东市区相对较少。
|图源克而瑞报告截图
要知道,过去,昆明人常用“东邪、西毒、南帝、北丐”8个字,来形容昆明东、西、南、北4个区域的房地产发展状况。
对比来看,变化最大的非西市区莫属。
昆明西市区,顾名思义就是昆明西部地带的区域。
虽然范围没有明确规定,但现在的西北新城、马街、草海、高新区等板块,普遍被认作是西市区的地域。
|昆明楼市一线制图
以前,西市区是昆明工业基地,汇聚了造纸厂、制药厂、电缆厂、冶炼厂、印染厂、发电厂、云南冶炼厂等大量厂区。
工业化丰富了昆明西人口与贸易,但工厂带来的环境破坏,也让片区被贴上“西毒”标签,以往也很少有住宅项目开发。
直到2011年,在昆明“退二进三”的大背景下,西市区的各种污染企业才逐步关停迁移。
如今,随着昆明扩张的车轮往西,以草海、西北新城、马街等板块领衔的西市区,正上演着“西市崛起”的序章。
马街片区实景|昆明楼市一线摄
大手笔投入建设
草海和马街引领西市蝶变
昆明西市3大板块中,草海板块已发展成昆明公认的TOP级富人区。
整个片区占据着西山、滇池等自然生态景观资源,但在2017年以前,大众对草海的认知还停留小渔村。
直到2017年7月,占地约3457亩的融创文旅城落地,草海板块才开启大开发时代。
2019年,昆明融创文旅城还以107亿元、74.3万平的销售成绩,成为昆明年度销冠。
这也是昆明首个年销售破百亿的项目,跻身当年全国十大百亿神盘。
融创文旅城实景|昆明楼市一线摄
时至今日,融创文旅城、华夏四季、华夏澜台府、金地云海一号、宝能滇池九玺、中铁诺德山海春风等新盘拔地而起,草海的城市界面早已改头换面。
并且,片区房价也高居昆明前列,常年保持在2.4-3万/平。
二手房挂牌单价在6-7万/平的房源更是不在少数,价格十分坚挺。
|昆明楼市一线制图
实际上,这几年草海不仅带动西市面貌升级,还对隔壁马街板块的开发起到带动作用。
马街曾是“西毒”的重症区域,因聚集了多个大型厂区,常年都是一片烟囱林立,浓烟滚滚的景象,地产开发滞后。
这里最早迎来外来房企开发是2016年,当时金地以收购方式,拿下西山52号片区城改,规模数百亩。
此后,海伦堡、佳兆业、雅居乐、阳光城、大华集团、珠海华发等房企纷纷落子马街。
这些房企在这里,开发了大华锦绣山海、玖悦府、佳兆业城市广场、滇池半山、滇池一英里、书香云海等多个热销盘。
其中,书香云海更是凭借临文旅城的优势,以及教育配套,去年卖出1256套,成为2022年昆明主城销冠。
|昆明楼市一线制图
目前,上述楼盘已逐步进入兑现期,拔地而起的新房,替代了原本老旧的厂房和民房,马街的变化肉眼可见。
当然,马街大开发的背后,肩负着昆明西拓的高需求和高期待。
十四五规划中,马街是昆明西拓的主战场,将围绕拟建的西客站TOD,打造为昆明城市西部枢纽门户。
为推动片区开发,西山区在马街的配套设施建设上,是真的肯砸钱。
就以教育配套来说,2022年,西山区合计审批的政府投资教育项目共19个,计划总投资额约35.66亿元。
其中,马街片区教育项目就有8个,数量占全区的42%;总投额约26.28亿元,占西山教育总投资的73%。
如此大手笔投入,西山区对马街片区的重视可见一斑。
|昆明楼市一线制图
关键是,马街片区优质名校也越来越多。
截至目前,已先后引入华东师范大学昆明实验学校、昆一中、云大附中、春苑小学等。
这些优质名校的出现,在潜移默化中带来更多人口和生源,给西市区注入了更大的价值。
|昆明楼市一线制图
西北新城高速发展
助推整个西市价值向上
疯狂逆袭的昆明西市区,另一个发展重点就是西北新城。
梳理近10年的发展轨迹,我们能够清晰看到片区 的变化。
2011年,昆明市设立泛亚科技新区(也就是现在的西北新城),并大笔投入到片区基础配套的建设。
这个昆明主城一直“不被看好”、“房价低洼”的区域,从2017年前后掀起大规模开发。
之后,吾悦广场、阜外医院、地铁4号线、长城中学、宜家家居等大小配套逐步兑现,多个地产项目集中开发,助推整个西市价值向上。
这样的兑现力,放在整个昆明,都是让其他新兴板块望其项背的存在。
|昆明楼市一线制图
超强的配套兑现与发展速度,也让片区房价稳步上升,即便是市场调整期,也韧性十足。
2016年左右,西北新城是昆明房价洼地,6000元/平左右的房子随处可见。
但现在,板块房价已跻身中上水平,今年新房成交均价整体维持在约1.43-1.57万/平,波动较小。 (来源克而瑞)
|昆明楼市一线制图
有丰富配套加持,西北新城获得更多买房人关注。
根据中指院数据,2022年西北新城卖出2256套房,销量在所有片区中高居第二。
比如万科城、东原印江山等,都保持较快的流速。
尤其是教育红盘万科城,今年上半年成交368套、7.47亿元的好成绩,销量位居昆明住宅榜TOP4。 (数据来源铭腾机构)
可见,西市区不仅开发规模逐步增多,而且也诞生了不少热销红盘,成为昆明人买房的重要方向。
西北新城实景|昆明楼市一线摄
接下来,西市区还有大量可开发土地,比如普吉路以东地块,规模就有约7100亩。
另外,还有云铜冶炼厂、春雨路沿线旧改等多个旧改/城改待推进。
展望今后5-10年,等到片区内旧改、城改项目陆续启动建设,西市区的居住面貌和配套还将继续提质升级。
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