房地产不行了？贝壳2023年业绩却暴涨，真相是楼市没那么差

最近，房地产中介服务机构贝壳发布2023年财报，业绩逆势暴涨，数据非常亮丽。

有人问，

房地产不行了，怎么中介的业绩反而暴涨呢？房地产市场难道不像很多人说得那么差？这里面的事情还真不简单。

贝壳的业绩好到令人惊叹，至少能超过中国一半的上市公司。

3月14日，贝壳发布2023年第四季度及全年财务业绩。

财报显示，贝壳2023年总交易额达3.14万亿元；2022年这个数据还只有2.61万亿元，增长率超过20%，这是实打实的交易流水，可不是降本增效节省出来的钱。

同时，贝壳2023年净收入为778亿元，同比增长28.2%；净利润58.90亿元，经调整净利润97.98亿元。

不仅仅总交易额和营收大涨，利润率也很高，一个做房地产中介的，中介费已经大降了，净利润却接近8%，他们是怎么做到的？

这只能说，这家公司经营非常优秀，已经在中国市场上打出了威名，占据了优势。

当然了，大多数业绩亮丽的公司首先是他们自己干得好，除此之外，贝壳还有什么秘密呢？

2023年7月，贝壳董事长兼首席执行官彭永东发布公开信《翻越第二座山，吹响集结号》，宣布启动“一体三翼”战略升级并进行相应的组织架构调整。

所谓的一体三翼，说白了就是要分散风险，不能把鸡蛋都放在一个篮子里，以贝壳平台为核心，同时发展存量房、新房，以及家装家居等业务。

这个战略的成效在贝壳2023年的财报中看得很清楚，存量房收入同比增长15.9%至280亿元，新房收入同比增长6.7%至306亿元。

家装家居、新兴及其他业务成为贝壳新的增长引擎，全年收入贡献为24.7%，其中家装家居业务收入109亿元，可比口径同比增长74.3%。

2023年四季度，贝壳非房产交易服务业务的收入同比增长106.6%，占比提升至32.6%。这个非房交易业务，主要是指租房，这个业务刚好赶上了我们大力发展的风口。

但是，贝壳本身的经营优秀也好，战略清晰对头也好，跟房地产行业有什么关系呢？

为什么房地产行业下滑得这么厉害，贝壳反而实现这么大幅度的增长呢？就算再优秀，这也违背了市场的基本规律啊？

这里面有两个重要原因。

第一，2023年中国房地产市场，新房商品房销售总额11.66万亿元，同比下降6.5%，但二手房交易却大涨。

根据贝壳研究院的数据，2023年全国二手房成交金额约7.1万亿元，大涨30%。

这个涨幅甚至超过了中国大多数行业，怎么还能说房地产行业很差呢？

贝壳自己2023年的业绩中，存量房收入大涨15.9%，远高于新房6.7%的收入增长速度。

所以，2023年的楼市并没有很多人说得那么差。

真实的情况是，购房总需求并未减少，只是结构发生了重大变化，二手房替代新房，逐渐成为市场主力。

第二，2023年房地产市场行情不好，房产中介大量减少，行业集中度反而进一步提高了。

很多人都说，行业的寒冬反而是头部企业的机会，因为大量中小玩家抵抗不了就会倒闭。

另一方面，市场遭遇寒冬，

开发商为提高销售额，更有动力寻找中介代理销售，同时更倾向于把业务委托给更有实力的头部中介，所以新房代理销售的集中度也更高了。

所以，贝壳的一份财报，揭开了中国房地产的真相，2023年的楼市其实没那么差，差的只是新房销售而已。

这充分说明，目前中国房地产正式进入存量（二手房）时代，开发商进入大淘汰周期。

未来几年，二手房市场增长速度仍然会远高于新房。具体到2024年，

我们仍然坚持，一线城市的二手房会有持续稳定的行情，二线城市还需要至少半年的时间，才有可能触底。

在供需两端博弈的周期中，房价继续下降，也是正常现象。