面向未来100年，东京如何进行城市大改造

　　昨天写了《请上海向东京学习》，聊了上海城市发展建设中存在的三大问题。这三大问题，是相比较东京的城市发展而言。上海已经很努力，但是，可以做得更完美，因为它是中国城市的标杆。

　　继续昨天的话题，今天聊一聊东京目前正在推进的城市大改造——这是一个面向未来100年的城市大改造行动，对于上海，乃至北京和深圳等中国大都市的未来城市改造，相信会有一定的参考作用。

　　1945年，二战末期。美军轰炸机对东京进行了轮番轰炸，整座城市的大部分建筑被毁。所以，日本许多的楼宇与公寓是在战后，尤其是在上世纪70年代开始建造的。经过半个世纪，许多楼宇已经破旧，一些社区已经不适合现代城市生活的要求。

　　“如何对东京进行改造？”这一个问题，摆在了日本政府的面前，也摆到了日本各大房地产开发公司的面前。

　　东京新宿的夜景

　　最早吃螃蟹的是森大厦公司，就是建造上海浦东环球金融中心大楼的公司。

　　森大厦公司是一家商业地产公司，从上世纪90年代开始，森稔社长开始在东京市中心筹划建设一个综合城市开发体，将衣、食、住、文等各项要素汇集到工作和居住地周围。

　　森稔社长采用的建设方法是将密集的低层建筑改造成高层建筑，将其垂直集群，以确保广阔的绿地和公共开放空间。他以此理念来创建 “垂直花园城市”。

　　建设一座垂直花园城市“需要成片的土地，森大厦公司于是开始耐心游说六本木6丁目地区的住民能够搬迁，把土地交给他们进行统一的开发。日本土地是私有制，不能强拆，这一游说前后进行了10余年，终于在2000年说动了最后一户居民搬迁。

　　2003年，东京新地标性建筑——六本木之丘（六本木ヒルズ）建成。

　　六本木之丘

　　六本木之丘总建筑面积78万平方米，主楼高238 米，54层。融合了现代化办公大楼（六本木之丘森大厦）、住宅区（六本木之丘住宅区）、酒店（东京君悦酒店）、朝日电视台总部大楼和电影院（东宝电影院）。还有商场、主题餐厅、日式庭园、美术馆、户外剧场、开放空间、樱花街道等等，具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，几乎可以满足都市生活的所有需求，约有2万人在这里工作，平均每天出入的人数达10万人之多。

　　前后17年，森稔社长怀着对城市未来和文化传承的强烈情感，为东京打造了一个旧城改造的示范性工程。

　　此后，这种“城中城”的综合城市体建设，成了东京旧城改造的范本。日本两大商业地产巨头公司——三井不动产和三菱地所也先后投入开发。

　　2007年，三井不动产在东京赤坂的原防卫厅办公区建成了“东京中城”（東京ミッドタウン），这是由办公楼（高248米、地面54层）、高层公寓楼、大型商业区组成的新城，推出了“住在这里、工作在这里、生活在这里”的“城中城”理念。东京中城的最大特点，是拿出一半的土地建造了一个大型的公园，让绿色环抱这一座新城。

　　东京中城

　　随后，三井不动产又在银座附近开发了“东京日比谷中城”（東京ミッドタウン日比谷），2018年开业。在东京车站的东侧，开发了“东京八重洲中城”（ 東京ミッドタウン八重洲），2023年9月正式开业。

　　而森大厦公司也没有停止自己的梦想，2014年在日本中央机关最为集中的虎门地区，建成了“虎门之丘”（ 虎ノ門ヒルズ）城市综合体。2023年9月，又在六本木地区建成了“麻布台之丘”（ 麻布台ヒルズ），主楼高325米，地上64层，成为目前日本最高的建筑。最高层3套净面积300平米的住宅，每套售价200亿日元（约10万元人民币），被瞬间销售一空。

　　“城中城”建设已经成为东京城市改造的主流，而每一栋的建筑，不仅全部实施了智能化、酒店化管理，而且建筑寿命设计都达到了100年。

　　未来的东京，不再是水泥森林，而是绿树环抱的园林化大都市。

　　建设“城中城”，只是东京城市改造的第一部曲。目前，东京正在开始城市改造的第二部曲，那就是以中心铁路车站为核心的商务与商业综合圈的改造。

　　从10年前开始，东京车站前开始实施商务与商业综合圈的改造，丸之内商务大厦、中央邮局新大楼相继改造完成。走进东京车站附近的每一栋大楼，你会发现都兼备了办公、商业、餐饮等综合功能，使得东京车站前形成了日本最大体量的中央商务区（CBD），也打造出了一个东京新的时尚商业圈。

　　东京车站前的中央商务区与商业圈

　　东京车站之后，日进出乘客超过100多万人的新宿车站周边地区也开始了大改造。现在，改造力度最大的是渋谷车站，不仅车站主体要建成综合商务与商业大楼，周边地区也进行了大规模改造，一栋栋大楼拔地而起，朝着“第二银座＋日本硅谷”的方向迈进。

　　渋谷车站周边地区的改造计划

　　目前，东京的西北大门——池袋车站也拉开了大改造计划。而最值得关注的是，南大门品川车站的大建设大改造。

　　品川车站位于日本南北交通大动脉——从东京始发前往京都、大阪和福冈的新干线的必经之地，同时也是日本下一代高速交通——磁悬浮中央线的始发站，从品川到名古屋车站，目前的新干线列车约需要行驶2小时，但是磁悬浮列车的话，只需要40分钟。为了迎接2027年磁悬浮中央线的开通，品川正在建设磁悬浮列车车站，同时带动周边商务与商业圈的新建。未来的品川车站周边，不仅是东京智能化城市的样板区，更是佳能、索尼等日本大公司的总部区，也将是东京南部的滨海新高级住宅区。

　　即将进行改造的品川车站

　　时速600公里的日本磁悬浮列车

　　未来10年，东京的东西南北各大铁路车站与周边地区，不只是一个交通枢纽中心，更是一个商务中心和商业中心，将成为东京面向未来发展的区域性核心综合功能区。

　　东京城市改造的第三部曲，是环东京湾地区的新城开发。

　　10年前开始，日本各大房地产公司开始另辟蹊径，在环东京湾地区进行新城建设。从江东区的丰州、到中央区的晴海，再到港区的芝浦、品川地区，融合智能化高层住宅、园林、体育文化设施、新型办公商务区、多样化综合商业区、幼儿园与中小学、综合医院与养老设施、博物馆等功能的一座座新城区开始落成，尤其是中央区的“晴海旗”（奥运选手村），更是建成了世界第一座的大规模氢能社区。

　　东京湾的晴海旗，距离银座步行20分钟。

　　晴海旗的中央大道

　　东京的城市大改造计划正在进行中，而这一种改造的目的，就是让人们的生活集约化（生活、工作、居住于一体）、环境智能化、城市园林化、工作休闲化。而城市的新建筑，能确保使用百年不变，最大限度地节约社会财富资源。