广州城中村的“梦想改造家”：让年轻人住上有“保障”的房子

广州，海珠区官洲街道，北山村一处青年公寓。这天，前台来了一个穿着衬衣、打着领结、戴着一副黑色半框眼镜的青年男人，他提出要跟公寓合作，对城中村的租赁住房进行改造，以此改善新市民的居住条件。听得创始人王锦有点懵。

王锦是湖南长沙人，85后。从商业模式看，他是一名寻常的“二房东”，业务链条覆盖承租、装修及转租，所得盈利堪能维持公司生计。从运作模式讲，他是一名颇具情怀的创客。他想在城中村探索生活更多可能，比如搭建一批青年社区。

来者介绍自己是中国建设银行海珠支行的员工，负责住房租赁板块工作。在将近一小时的沟通里，王锦抓住了三个关键词：投资、合作、改变。

改变？

时值2019年，距离国务院提出“加快培育和发展住房租赁市场”，已过三年，广州正持续整治城中村环境，并鼓励专业机构入驻开展规模化租赁，建行的“住房租赁战略”也正紧锣密鼓地铺开。王锦觉得这事儿有点神奇，“‘梦享’是一个普通的小微企业，也能尝试做这件事吗？”

广州城中村。图源：南都图库

答案是“可以”。往后，市、区两级政府部门先后注力，官洲街道为此竭虑许久，建设银行挺膺担当，其子公司建信住房服务（广东）公司也一并加入。多方联动下，北山村划出了22栋农民自建房，意欲集纳政、企、银之力，将其改造成一批质优价廉的青年公寓。

合作自此而始。签下合同时，参与方都颇为振奋。建信住房服务（广东）公司相关负责人对王锦说：我们一起做，这是一个非常好的开始。

“城中村也可以提供便宜舒适的房子”

王锦第一次被生活击中，是在2006年。时年他刚满20岁，在天河区城中村租了一个单间，月租400元，没有阳台，也没有独立卫生间。屋里阳光紧缺，潮气顺势爬上墙壁，夜里老鼠叮啷乱撞，有时贴着他的耳朵飞速蹿开。

王锦被惊醒了。“这要怎么住？”他想，远有比提供一张床更为重要的事情，那就是居住环境带给人的体验。“要让人感觉在大城市也能好好地生活下去。”

城中村内道路颇为狭窄。图源：南都图库

城中村，便是这样一道待解又难解的题。它为数以万计的新市民、青年人提供了初来穗时的落脚之地，但与此同时，环境卫生不理想、管理难度大等问题也一并存在。公开资料显示，广州近年来持续推进城中村专项整治行动，包括拆除违建、“三线”整治、水体修复、交通“微循环”等，车陂、棠下、石牌等多个极富代表性的城中村得到整治。

王锦就是在这时萌生了在城中村建青年公寓的想法，“多数城中村的基础设施改善了不少。”29岁这年，他从零做起当了“二房东”，先试着在海珠区内仑头村改造了几处青年公寓，甫一入市便被一租而空。王锦浪漫地把公寓命名为“梦享社区”，“我们希望能让追求梦想的年轻人住得更好。”

政策也早已在为此发力。2017年，海珠区率先打出“出租屋第三方协同代管新模式”，意在通过市场化运作，促进出租屋业态转型升级，促进“住有宜居”。也是在这一年，在官洲街道的支持下，梦享以第三方代管企业的身份入驻北山村，顺利收储、升级了一部分村社物业。

由此，“梦享社区”在北山村崭露头角。但对王锦而言，隐忧仍在：新陈代谢、吐故纳新，改造一座楼宇需要动用到的资源，不容小觑。若要复制更多“梦享社区”，推动更多城中村住房升级，钱从哪里来？

位于北山村的梦享社区。

合伙人罗金良想起了刚创业时四处奔走路演的场景：揣着U盘，穿着西装，充满激情地重复“如果有兴趣，欢迎随时跟我详聊”。遗憾的是，多数时候，陌生的投资人会毫不留情地打断他——停，你说的这点我也投过，但别人能做出更低的成本。

“他们往往觉得这个项目太传统了，太重了。”罗金良说。而若是去市场间寻求融资，较高的融资成本亦是小微企业不能承受之重。寸土寸金的压迫感，催逼着“梦享社区”向外寻找更多可能，直到获得来自政策的注力。

“这是一个非常好的开始”

打开地图，会发现北山村处在海珠区路网最密集的区域。新滘东路、科韵南路与环城高速分别自北、东、南穿过，形如半个稳固的梯形。

村的北边是著名的琶洲数字经济改革创新试验区，搭上两站公交，就能阅尽唯品会、阿里巴巴及腾讯等“大厂”高楼。南边是人流巨大的大学城，以中山大学为代表的十余所高校在此聚集。

城中村寻常的样子，在这里都能看到——挤挤挨挨的自建房沿路而建，若干电线与晾衣绳穿梭在巷道间。不同的是，这里的一楼嵌满了各色各样的制衣坊。

北山村。图源：梦享社区

建信住房服务（广东）公司一行人第一次来北山村时，见到的就是这么个场景。“存在一定不足。”相关负责人坦言。“但这里位置很好，你甚至可以直接骑单车去琶洲。”

建信住房服务（广东）公司决定在这里“吃第一只螃蟹”。这家这家建设银行子公司，甫一成立便将目光投向提升城中村租赁住房品质。“当时我们也讨论过，比如城中村的房子存在一定弊病，改造过程会不会面临较大困难？但在广州发展住房租赁，你必须要或者说离不开城中村。”前述相关负责人表示。

合作就这样定了下来。2019年，项目获得了来自建行的低息贷款，并由建信住房与北山村村民签订合同，租下村内部分物业。获取的房源经翻新、装修后，再交予广东梦享公司运营。“双方对国家的住房租赁政策都吃得比较透，自然而然就走到了一起。”

来自政府的力量则如同桥梁，牢牢链接了银行与企业、企业与村民。比如，官洲街道综合运用城管、消防等部门资源，打通了消防验收、人屋纳管等关键环节。同时，村社党员带头将自有及亲属的私人物业委托代管机构进行管理，带动余下社员逐步改变原有零散出租、粗放单一的经营模式。

“如果没有相关部门的倾力支持，工程不会这么顺利。”罗金良感慨。“主动解决了你的后顾之忧，让你很有那种被托付、被信赖的感觉，愿意去做这个事情。”

于是，带着多方期待，2020年开春，薄薄的春寒里，最后一个脚手架哐啷落地。尽管心里早就对这个青年社区有所想象，但项目还是给参与者带来了惊喜，这个惊喜来自于——经由政、企、银三方合作后，这批楼宇已不再是几栋简单的经过翻新的楼宇，“实际上是一种互补的、互助的结合。”建信住房相关负责人说，“这是一个非常好的开始。”

年轻人的“享梦”社区

北山梦享社区“生长”过程中，最大的改变是将原本散乱的、不完整的、不够舒适的租赁业态打通：楼体结构被最大程度地保留下来，再补上缺失的排污管、排水管、阳台、窗户和消防设备。外墙统一刷上厚厚的灰漆和黄漆，颜色形成泾渭分明的线条，将建筑直观地切割成两个锥柱体，在罗金良的释意里，这昭示“前途辉（灰）煌（黄）”。

建筑的内部空间也被刷砌一新。低饱和度的莫兰迪色系斠若画一，取代了原有暗粉的砖面，积灰的吊扇变成了四角的顶灯，卧室铺满了木质地板，踩上去有清凉的触感。靠近池塘的房间则被尽可能地保留了“野趣”：阳台装上了清透的玻璃，波光推门而入，晚上坐在栏边，鱼儿的腾跃声忽远忽近。

改造前的样子。图源：梦享社区

改造后的内部空间。图源：梦享社区

阿文决定住在这里，只花了一个小时的时间。这个在琶洲一家公司上班的广州青年，为了获得养狗的自由，决定从家里搬出来住。“我想体验一下与过往不同的生活。”他说，“在这里，你可能会遇到来自五湖四海、各行各业的年轻人，不一样。”

年轻人的荷尔蒙将整片社区浇灌，他们蓬勃、富有朝气，同时又锐意、风格各异。据店长黄嘉馨统计，目前，北山梦享社区管理的房源超2200套，租金800元至2500不等，出租率日常维持在90%以上，最高能达到98%。“住了近三千名在周边区域工作、创业或读书的青年人。”

有人在这里蓄力。一个寻常工作日的下午，三三两两的租客推开房门，拐进社区中心旁边的海珠区图书馆梦享分馆，然后拉开书凳、戴上耳机，开始旁若无人地阅读。1.2万册藏书如同巨大的磁铁，牢牢地黏住了来者。“都是在准备考研的年轻人。”罗金良轻声说。

图书馆。图源：梦享社区

也有人在这里启航。搬进来后，阿文与女友在社区里开了一间名为“Neighbour”（友邻）的咖啡店，这是他在大学时代就酝酿好的创业计划。每个工作日的早上，熟悉或不熟悉的租客推开店门，提走一杯冰美式、一块牛角包，再急急奔向刚到站的公交。

像他这样的“租客小店”，在北山梦享社区还有好几间，比如花店、鞋店。“这些租客们在这里住了一段时间后，感觉，哎，好像缺了点什么？他们来问我们有没有店铺出租，就这样做起来了。”黄嘉馨说。作为店长，他很乐意支持这些事儿，“我们租了多少钱，转租给租客就是多少钱，我们很愿意看到租客在这里创业。”

运营团队打算装进去一些更重要的东西。“房子只是最基础的物理载体，人才是空间的主角。”罗金良说。

于是，图书馆之后，共享健身房、电影院、教室也接连落地社区，春夏秋冬四季都衍生了独特的租客活动，一年至少举办12场。时不时的，社区内还会落地创客资源交流会、青年创投精英联盟派对、海归青年创业对接会、创业导师课堂等一系列服务项目。

各种各样的相遇、讨论、随时可能响起的笑声，都在把这片空间撑得越来越大。夜深的时候，租客可以穿着家居服陷在电影院的沙发里，像主角一样讨论什么是“自我”。一切正如社区中心门口贴着的那行大字：“没有围墙的社区。”

改变之后

第一期北山梦享社区2017年底开业至今，5年的时间过去了，在与推动和见证这项改造的人们聊起初心时，他们的想法都很相似：在城中村也能体验租房的魅力，在城中村也能好好地生活。

如今看来，这片小小社区里做出的改变，的确辐射到了更多地方。

在北山村，一批拥挤的制衣、仓储企业被先后腾退，图书馆入驻了，水电、绿化、照明、道路升级了起来，村口增设了一个公交站点，村民的出行更加方便。“社区还在持续探索一条既服务租客、又对村子有裨益的道路。”罗金良说。

在官洲街道，改变带来的影响已逐渐漾开——梦享之后，优势、爱加、穗美、心中等5家出租屋代管企业也先后入驻，已累计代管升级出租屋891多栋，打造人才公寓近16590套，有力服务了片区企业发展。据介绍，官洲街道目前已对接服务琶洲实验室、唯品会、保利物业、金域检测、雅居乐地产、字节跳动等重点企业，让诸多在此工作的青年人“各安其居而乐其业”。

琶洲片区。图源：南都图库

从更宽阔的角度看，这一片土壤的改变是创新性的、实践性的。2021年8月，广州市发布《关于进一步加强住房保障工作的意见》，针对保障性租赁住房，内文明确了7种主要筹建渠道，“城中村住房等存量房屋依法整租运营”为渠道之一。

2022年10月，广州住建局发布《关于支持专业化规模化住房租赁企业提升“城中村”租赁住房品质的指导意见》。这份《意见》指出，要坚持政府引导、村民自愿、企业运营、社会资本参与，引导专业化规模化住房租赁企业整租运营“城中村”房源作为保障性租赁住房，探索形成“城中村”租赁房源品质提升特色机制。对于认定为保障性租赁住房的项目，则可享受中央、省等多项资金支持，金融机构提供长期低息贷款。

这一政策极大鼓励了相关企业。罗金良告诉记者，北山梦享社区正预备纳入广州保障性租赁住房体系。“我们愿意去申请、纳入。对企业来说，我们能享受补贴和税收优惠；对租客来说，他们也能住到同品质但租金更低的房子。”

改变之外，对于参与或生活在这个社区里每个人来说，细水长流的生活仍在进行。

建信住房相关负责人描述了他们正在做的和心中理想的城中村租赁住房的未来——政府给予政策的支持和引导，银行用好“金融温柔的手术刀”，企业提供专业的运营和服务。“希望这样一个好的案例能让大家意识到，齐心协力，是可以做成很多事情的。”他说。接下来，建信住房计划将这一案例的优秀经验推广至更多地方。

王锦和罗金良在忙新店开业，也在忙着提交申请、递交材料，让更多项目“纳保”。“当然，我们也要承担‘保障性租赁住房’这个词带来的责任，需要做得更好、更多。”罗金良感觉有点压力，又有期待。

阿文和女友也有新的目标，他希望能将创业版图扩出北山村，在琶洲开设更多分店。“名字还叫‘Neighbour’，就像邻居一样。”咖啡袅袅的香气里，阿文轻快地说。

采写：奥一新闻记者 林少娟