2024年1月房地产企业销售表现·观点月度指数

观点指数 1月权益销售1793亿元，同比降35.9% 1月份前100房企实现权益总销售金额1793亿元，同比下降35.9%。

2023商品房销售11万平，两部门协调解决房地产融资问题 2023年1-12月全国累计商品房销售金额116622亿元，同比下降6.5%；全国累计商品房销售面积111735平方米，同比下降8.5%。1月12日，住建部和金监局联合印发通知，要求地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制。

价格监管放松，多地“定制”购房优惠政策 房价监督“高压”不再，房价变动更加灵活。河南开封市尉氏县表示要取消商品房销售价格备案制度；江苏泰州将实行商品房“优质优价”管理，为企业提供更高的定价自由度。上海金山区发布购房5年内免费轨交通勤的优惠政策。江苏连云港、四川内江、河南驻马店等地鼓励团购新建商品房。

降息未如预期，降准释放货币流动性 12月银行宣布下调存款利率以来，市场普遍预期2024年LPR将迎来降息。但预期落空，取而代之的是1月迎来了降准。此次降准幅度超预期，释放的资金流动性将继续推动经济回稳向好。

1月权益销售1793亿元，同比降35.9%

“2024年1月房地产企业销售表现”研究成果显示，1月份前100房企实现权益总销售金额1793亿元，同比下降35.9%。1月份，前100房企实现全口径销售金额2596亿元，同比下降35.1%。

2023商品房销售11万平，两部门协调解决房地产融资问题

根据国家统计局数据，2023年1-12月全国累计商品房销售金额116622亿元，同比下降6.5%；全国累计商品房销售面积111735平方米，同比下降8.5%；商品房销售均价为10437元/平方米，同比上升6.4%。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

12月单月，全国商品房销售金额11304亿元，环比上升38.6%，同比下降22.9%；商品房销售面积11226万平方米，环比上升41.6%，同比下降23%。

尽管销售下滑，但部分城市相对坚挺。北京2023年新建商品房销售面积1123万平方米，同比增长7.9%；其中新建商品住宅销售811万平方米，同比增长9.3%，办公楼销售面积亦有增长，但商业营业用房销售面积下降19.7%。

天津2023年新建商品房销售1177.4万平方米，同比增长20.9%；同时，新建商品住房销售均价17796元/平方米，同比上涨2.2%。据悉，天津新房市场活跃的主要原因是2023年外地来津人群购房有所增加。

这也意味着高能级城市的虹吸效应加剧，三四线城市房地产销售更加低迷。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

房地产开发投资方面，2023年1-12月全国房地产开发投资额11.1万亿元，同比减少9.6%，其中住宅开发投资累计完成8.4万亿元，同比减少9.3%，较1-10月跌幅扩大0.3个百分点。

1-12月房地产开发投资实际到位资金190547亿元，同比下降13.7%；12月房地产开发投资实际到位资金11251亿元，环比上升5.7%，同比下降13.8%，其中国内贷款、自筹资金、预收款项同比分别下滑12.5%、11.7%和13.9%。

早前银行纷纷召开房企座谈会，支持房地产企业的合理融资需求，从数据上看，房企到位资金并未出现明显改善，仍处于下滑区间，意味着可能需要更强有力的政策来支撑房企的融资需求。

1月12日，住建部和金监局联合印发通知，要求地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。

此外，亦指出要加强贷款资金封闭管理，严防信贷资金被挪用于购地或其他投资。

相比此前传言的“三个不低于”，由住建部门、金融监管部门主导的房地产融资协调机制在资金业务落实和资金效率上或有更大保障。

施工方面，1-12月房地产累计新开工面积95376万平方米，同比下降20.4%，降幅较上月收窄0.8个百分点。12月房地产新开工面积7920万平方米，环比下降4.3%，同比下降11.6%。

竣工方面，1-12月房地产累计竣工面积99831万平方米，同比上升17%。12月单月房地产竣工面积34594万平方米，环比上升243%，同比上升13.4%。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

据了解，房地产新开工面积下跌至2006年以来的最低水平，而竣工面积的持续提升则表明“保交楼”工作取得较好成效。据住建部披露，保交楼专项借款项目总体复工率达到99.9%；截至2023年末，350万套保交楼项目交付率已超86%。

观点指数认为，新开工与竣工之间的表现差异是目前房地产市场去库存的具象体现，部分城市商品房存量较高、商业物业空置率高企，叠加购置热情下降，导致土地投资、新开工等出现周期性下滑。

短期内，房地产将维持“稳定”发展的基调，保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施等“三大工程”建设将是行业发展的重心。

价格监管放松，多地定制购房优惠政策

从价格上看，12月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的有7个，比上月减少4个；一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅较上月扩大0.1个百分点，其中北京环比持平，上海环比上涨0.2%，广州、深圳环比分别下降1%和0.9%。

二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均比上月扩大0.1个百分点。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

二手房价格方面，12月份各线城市二手住宅销售价格环比继续呈现下降的趋势，一线城市领跌，二手住宅销售价格跌幅1.1%，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.2%、0.6%、1.5%和1.1%；二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.8%，二线城市降幅相较上月扩大0.1个百分点，三线城市降幅持平。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

观点指数认为，二手房价格的下降对新房市场造成较大冲击，部分城市在购房支持政策发布的短期内可能存在买卖双方心理博弈的情况，但大部分城市二手房均处于供过于求的状态，因此二手房价格处于下行区间；另外，部分急于“解套”的二手房源价格明显低于周边房源价格，新房价格亦难以“独善其身”。

另外，房价监督“高压”不再，令房价变动更加灵活，变动幅度亦可能扩大。1月11日，河南开封市尉氏县发布《促进房地产市场可持续发展的若干意见》，表示要取消商品房销售价格备案制度；1月24日，江苏泰州发布通知，将实行商品房“优质优价”管理，为企业提供更高的定价自由度。

价格监管放松之外，各地亦尝试推出更多定制化的购房优惠，以促进销售。上海金山区发布购房5年内免费轨交通勤的优惠政策，涉及建发、复地、华纺房地产、新华房地产、光明地产、佳运置业、北京建工、保利发展、新金山投控集团等9家开发商的指定项目，亦将为购房业主制定专属交通卡。

江苏连云港、四川内江、河南驻马店等地鼓励团购新建商品房，连云港将给予团购价值2000万元以上的业务0.3%-0.7%的资金补贴。

降息未如预期，降准释放货币流动性

2024年1月22日公布的最新数据显示，贷款市场报价利率保持不变，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。

数据来源：中国人民银行、观点指数整理

12月银行宣布下调存款利率以来，市场普遍预期2024年LPR将迎来降息，但预期落空，取而代之的是1月迎来了降准。

1月24日，中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率和支农支小再贷款、再贴现利率。2024年2月5日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。

另外，自2024年1月25日起，分别下调支农再贷款、支小再贷款和再贴现利率各0.25个百分点。此次降准幅度超预期，释放资金流动性对推动经济回稳向好将有所帮助。

在此之前，多个城市调整2024年的房贷利率，稳定房地产市场发展。自1月1日起，佛山、东莞、南京等城市阶段性取消首套商业性个人住房贷款利率下限，佛山、东莞首套房贷利率最低降至3.6%；南京首套房贷款利率下调至3.9%。

住户中长期贷款方面，12月住户中长期贷款净增加1462亿元，保持正增长。全年新增合计2.55万亿元。表明近期房贷调整相关政策取得一定成效。

数据来源：中国人民银行、观点指数整理

据金融监管总局披露，2023年新发放住房按揭贷款6.4万亿元，目前个人住房贷款余额38.3万亿元。

日前，金融监管总局在新闻发布会上表示，将继续做好个人住房贷款金融服务。支持各地城市政府和住建部门，因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策，指导督促银行更好服务广大人民群众刚性和改善性住房的融资需求。

意味着房贷利率、首付比例等政策可能还存在一定的优化空间。