同花顺-圈子

昨天和大家聊了聊房地产板块如何投资的话题，今天我们再来唠唠房贷利率下降要不要提前还房贷呢？

5月15日，央行宣布首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

5月20日，房贷政策利好再次加码，五年期LPR利率降低15个基点到达4.45%。

至此，首套房的房贷利率最低为4.25%，相比调整前的4.60%下降35个基点，二套房最低为5.05%，同样低于调整前的5.20%。

数据来源：公开信息整理

房贷利率下降有何利好？

消息一出，不少小伙伴都坐不住了。

别着急，我们先带大家算一笔账：假设贷款20年期100万元购买首套普通自住房（非改善型住房，即面积超过144平或容积率低于0.1等），以常见的等额本息还款。

按照降息前首套房最低贷款利率4.60%计算，累计支付利息53.13万元，降息后累计支付48.62万元，能省下近5万元的利息。

同时我们发现，降息对首套购房者也更加利好，贷款总额越高、贷款时间越长，能节省的利息也就越高。

数据来源：新浪房贷计算器

听到这里，大家是否已经迫不及待冲去还房贷了？别急！再来看看下面这组数据。

提前还房贷划算吗？

经济学中有个概念，叫机会成本，即选择做一件事时，放弃其他选择能够带来的收益。

还房贷也是一样，每个月到手的收入是固定的，如果选择用来还房贷，就要放弃这笔钱投资的收益，正所谓“鱼和熊掌不可兼得”，核心是要比较收益率。

首先看房贷利率，最挂钩的5年期LPR利率整体下降趋势明显，两年前最低利率是4.9%，目前稳步下降到4.45%。

按照首套房最低贷款利率4.25%计算，10年期100万贷款以等额本息还款，利息总额为22.93万元，提前还贷相当于节省了这笔利息，换句话说，提前还贷的10年累计收益率为22.93%。

数据来源：ifind，20190820-20220526

反观投资收益，今年以来市场持续震荡回调，打击了很多投资者信心，但是用短期收益率和长期房贷利率相比，期限上并不匹配，因此不能简单定论。

我们不妨拉长战线来看，以偏股混合型基金指数和债券型基金指数10年期的涨跌幅来看都远远超过提前还房贷的十年累计收益率，最高可达813.89%和124.03%，提前还房贷或许并不那么“香”了。

注：20140102对应数据表示20040102至20140102的10年间指数涨跌幅，数据来源于ifind，20040101-20220526

什么情况下适合提前还房贷？

当然，“房奴”的滋味并不好受，不同的人会有不同的担忧，如果您属于以下几种情况，提前还房贷不失为一种好选择。

第一，不会理财。如果您花钱大手大脚、没有规划，不妨试试先把钱落到实处，毕竟通胀“快如风”，手里的钱始终面临贬值压力。

第二，对债务感到焦虑。如果不想承受过大的生活压力，这笔房贷已经让您感到焦虑和恐慌，手里有闲钱时，就可以选择提前还贷。

第三，房贷初期。由于刚开始还贷的本金基数大，利息相应高，提前还贷的边际效应明显，但若等额本金的还款年限超过贷款周期的1/3，或等额本息的还款年限超过贷款周期的1/2，那么就不建议您提前还款了。

此外，需要提醒各位小伙伴注意，个人公积金五年期以上贷款年利率为3.25％，利率较低，可以考虑继续承担。

提前还房贷需要注意什么？

如果您已经决定了提前还房贷，这里我们送您几个小锦囊，让您还贷路上少踩坑。

首先，向银行了解提前还贷细则。大多银行都要求贷款满1年才能申请办理，违反规定可能面临罚款，我们整理了几个主要银行的相关规定，小伙伴们可以到文中自取。

注：信息由华律网整理，由于各大银行的政策随时调整，以上数据仅供参考，具体情况以实际执行为准。

其次，选择合适的还贷方式。提前还贷有2种选择，缩短年限和降低月供。

举个例子，假设2017年5月借入20年期200万元商业贷款，每月房贷1.28万元，现在想提前还贷100万元。

选择缩短年限能节省51.33万元利息，每月还款额变为1.22万元；选择减少月供能节省35.41万元利息，但每月仅需还贷4942.87元。

不难发现，如果您想节省利息费用，选择缩短年限更加划算，但降低月供能够缓解每月还贷压力。

注：假设2017年5月借入20年期贷款200万元，截至2022年5月已还款5年，按降息前首套房最低贷款利率4.60%计算，剩余165.71万元尚未偿还。现在提前还款100万元，从2022年6月起按降息后首套房最低贷款利率4.25%继续还贷至完全偿清债务。数据来源于新浪房贷计算器。以上仅为模拟测算，不预示未来情况，仅用作分析之用，不构成投资建议。

钱用得其所，才是最大的财富。是否应该提前还房贷，并没有正确唯一答案，希望每位小伙伴都能做出最适合自己的选择。

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