原创 房小评 中国房评报道 

拿地近一年半后， 港中旅在北京的个 房地产项目——中旅亦府这周终于要开盘了。此时，距离同日拿地的雅居乐京华雅郡开盘已经过去了半年。

不同于 开发商在限竞房上普遍的高周转策略，中旅亦府是个慢性子。

作为国资委认定的21家可以开展 房地产业务的央企一员， 港中旅集团的房地产业务规模在行业百强之外。

去年， 港中旅成功从14家竞争对手口中抢到了土地，将旗帜插在北京市场中，扬眉吐气的同时也一脚踩进了北京的一片限竞房红海之中。

不论是市场研判、产品规划还是执行相关流程，外来者 港中旅当然都不像老司机那么娴熟，需要更多时间。

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有勇气的产品

据中旅亦府相关负责人介绍，在这次进京首秀上，项目花费了很多时间把产品做精做细。

所以，我们看到中旅亦府做出了全南北通透 户型，没有其他限竞房中常见的东西向小户型。

项目共772套房源，执行70/90政策，主推89㎡三居，剩下则是少量130㎡四居和170㎡五居 户型，三种产品，规划清晰。

不同于隔壁雅居乐项目做出了部分三面宽89㎡ 户型，中旅亦府的89㎡户型只有两面宽设计，把亮点放在空间舒适度上。

客厅南向面宽达3.8米，主卧面宽达3.5米，都带飘窗，可以说是市场中同等面积里面宽尺度的产品之一。而且89㎡ 户型也做到全部南北通透，双明卫设计，让刚需家庭住得舒服。

这个 户型也存在一些不足。比如厨房和公卫格局不流畅，冰箱和洗衣机都得放在厨房里，洗手台与公卫分开， 业主 装修时可能需要重新改造（样板间由于场地限制，没有体现出这一点）。

值得一提的是，中旅亦府这次还打造出170㎡的五居 户型。

限竞房楼盘在89㎡主力 户型之外，产品面积的通常也就是130-150㎡，170㎡的户型规划在限竞房领域非常罕见，在亦庄河西区更是。

通常，业内同行们的选择就是针对市场做出的集体反应。限竞房本身就是为刚需市场而来，尤其是在六环边这样的北京刚需上车地点，打造大面积 改善产品，无疑是一种勇气。

也许项目方打的是差异化竞争的算盘。

项目方负责人介绍，在市场调研中发现还是存在这样的需求，产品主要是针对当地的地缘性 改善客户。

按照5万元的单价来计算，170 户型总价在850万元左右。

据项目的销售人员介绍，限竞房的 改善 户型去化速度比不上刚需产品，这次中旅亦府的170㎡户型只有几十套，究竟能俘获多少客户的心，开盘见分晓了。

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天量供应下的登场

中旅亦府是 港中旅在2019年6月拿下的项目， 楼面价38957元/㎡，溢价率39%。

一位地产专业人士提醒说，溢价率超过30%的限竞房都要小心， 土地成本摆在这里，实际交付时质量好的概率就小。眼下满世界的限竞房维权事件，也的确证明了这一点。

中旅亦府首期开盘，销售人员对外释放的售价区间在4.9-5.4万元/平米，考虑到地价成本和一年半的资金成本，还有盈利要求，项目售价大幅下调的可能性不大。

亦庄河西区的限竞房红海中，不乏靠价格战求生存的，比如中铁建项目和金隅项目。

“在这一片 买房要多对比，价格上好好谈，应该可以买到比较实惠的房子。”一位业内人士建议。

中旅亦府显然是不急于加入价格战，还是想靠项目本身的品质和资源优势搏一搏。

中旅亦府与亦庄人大附仅有一街之隔，是区域内 学区资源最便利的一个楼盘。因此，这个项目和雅居乐项目的限 均价都在54160元/平米，比和 悦华锦等四个限竞房高出1465元/平米。

次开盘，中旅亦府还是与雅居乐项目一样，希望能站在5万+的线上卖。

雅居乐京华雅郡在4月份就完成了814套房源预售取证，首次开盘时号称“三秒售罄”，但是目前在北京住建委网站的签约套数只有184套。

邻居的战况，可以作为前车之鉴。

中旅亦府的慢性子，使其成为整个亦庄河西区最后登场的限竞房。都说限竞房时代正在结束，留给刚需的上车机会窗口越来越小，越来越珍贵，但在这个天量供应的区域，中旅亦府要面临的核心问题就是购房需求已经被割了一茬又一茬，而竞争对手还很多。

一位业内人士表示：“算上整个大亦庄，区域有20多个项目呢，只能艰难挣扎。”

除了入市跑路的和 悦华锦和金隅金麟府，区域其余楼盘的销售都比较缓慢。

上述专业人士认为，如果市场好转，亦庄河西片区可能在2年内去化，如果市场不好就只能这么慢慢卖了。

限竞房产品大同小异，无法做出一骑绝尘的产品力，面对天量供应的市场，只能随市顺销。

这次开盘，中旅亦府都省掉了排卡的流程，让 买房人直接到场开盘、交钱、认购、选房，对比起北边限竞房奥海明月在大礼堂摇号的盛况，真是羡慕不来。

如果 港中旅的旗子插到北边，也许一切就不同了。

中旅亦府的销售很敬业，准备着厚厚的本子，仔细记录着周边竞品的产品详情，跟 买房人分析自家项目比竞品强在哪里。

身处同一片红海，凭人力能改变多少结局呢，马上就可以看到结果。