今早，安居客研究院院长发声，一线城市转暖迹象明显，楼市已经出现企稳。
于是，好多粉丝来问我：广州楼市回暖了吗？
在回答这个问题之前，先来看一下最近的楼市成交情况。
一手方面，荔湾的万汇天地·金域曦府平均一周接待买房客近600人次。
天河的珠江花城平均一周客户来访量230台，销售均价已经去到约6.2万/平。
天河保利天汇平均周客户访问量432台，销售均价已经跃上了7万＋/平。
│天河珠江花城 @细鹏 摄于2022年1月
至于二手房，珠江新城的嘉裕公馆，最近有一套北向房源，成交价冲到19万+/平。
金融城的兰亭盛荟，一套103㎡楼王单位，成交价也突破了10万+/平。
│天河保利天汇 @细鹏 摄于2022年2月
从严谨的角度讲，广州楼市有没有全面回暖不好说，但是中心城区确实很“热火朝天”。
然而，也不是所有在中心城区的盘都可以借着这股“暖流”回春。
比如，在天河智慧城板块的天河星作，二手成交均价在4万+/平；旁边的保利天汇一手最高都冲到7.5万/平了。
│天河星作外立面实景
再往下一点，同在一个经度上的兰亭盛荟，抛开上面那套10万＋，整体最新的二手成交均价也达到了8万/平。
这对于天河星作来说，算不算Double kill？
到底为什么会这样呢？我们今天就来详细分析一下。
│天河兰亭盛荟 @细鹏 摄于2021年6月
先来介绍一下，天河星作的对手，兰亭盛荟。
兰亭盛荟既属于天河东，又属于金融城板块，距离地铁5号线东圃站约550米，区位和交通无可挑剔。
一条广州环城高速将整个小区一分为二，也正是因此很多人吐槽兰亭盛荟近高速、太吵、太闹...
然而，今年开年以来兰亭盛荟就像坐上了火箭，二手量价齐升，截至目前已有6套房源成交价突破9万+/平。
于是有网友调侃道：你说我近高速，我嘲笑你买不起。
兰亭盛荟处于天河东部十分热闹的居住板块，生活配套完备且成熟，自然接手的人应接不暇。
在年初的高质量大会中，金融城被再次点名，要求加快发展建设，给兰亭盛荟又带来了市场预期。
再叠加中心区的市场热度，项目本身是次新房，让兰亭盛荟有了叫价的底气。
│天河兰亭盛荟园林景观
天河星作位于天河合景路北侧，距离地铁21号线天河智慧城站约750米，同样的交通和区位上没什么大问题。
有业主告诉我，要是开车的话，出门左转100米即为北环高速入口，15分钟内便可直达珠江新城（跑马场）。
整个小区容积率只有2.62，9栋939户，顶层也只有20层，属于市中心少见的低密度次新社区。
│天河星作规划全景图
在学校配套方面，天河星作首先自带幼儿园，对口的是天英小学，当前可直升奥林匹克中学。
近日，清华附中二期地块规划公示了，就在天河星作西北侧约1.5公里处。
│清华附中二期地块规划公示
2020年6月，广州市教育局和清华附中共同签署合作办学筹建协议。
清华附中湾区学校，计划分两期建设，总规模要达成72个班，30班高中＋18班初中＋24班小学。
一期已经开学，去年摇号是在广州引起了不小的轰动，毕竟是广州数一数二的名校。
根据广州3公里范围内摇号的粗略规定，天河星作或许可以蹭上这波教育大礼包。（具体就读学校以教育局公布为准）
│清华附中一期 @细鹏 摄于2022年
除此之外，小区内自带七人制足球场、篮球场、排球场，业主使用均免费。
这么看下来，天河星作也没有大家说的那么差劲，那为何就是干不赢兰亭盛荟呢？
其一，天河星作临近正在建设的机场第二高速，会有少量的噪音污染，这是很多网友吐槽的点。
不过，政府已经发文承诺天河星作路段的机场第二高速建设工程会实施全封闭隔音。
其二，有人说从小区出来，目前只有一条小路，没有什么明显的城市主干道，让人觉得交通很不便利。
其实，主干道车陂路北延线在四年前已完成招标，为什么迟迟没有修好呢？
主要是由于征地问题，村集体、学校、政府三方未达成一致，所以主干道推迟施工。
但作为连通天河智慧城大动脉的重点工程，主干道通路只是时间问题。
│天河星作小区园林景观
其三，有看房客认为，小区目前生活配套较为一般，周围没什么像样的产业可以拉升预期。
生活配套一般这个确是事实，毕竟小区小，也不可能像TOD大城那样做的面面俱到。
不过，一旦车陂路北延线通车后，届时可与天河万科广场、智慧城以网易为主的IT高新产业融为一体。
说白了，天河星作的预期是有的，只不过需要时间来兑现。
│天河星作户型实景图
有销售告诉我，天河星作来看房的人也挺多，成交价一直上不去，还有一个原因。
那就是由于小区在首批开盘价格较低，投资客和内部转名房源较多，一定程度上限制了二手房价的提升。
对标2019年尾货一手售价，天河星作与兰亭盛荟、天河牛奶厂价格均为4.6-5万元/㎡，目前二手价格已被以上两参照标的甩下3-4万元/㎡。
在一定意义上，天河星作属于价值洼地。
对此你怎么看？
天河星作和兰亭盛荟，更中意谁？
————旧改秘密，偷偷说给你听————