三四线城市将迎来新一轮房价降价“跌势”？

　　自从2019年一季度国内三四线城市 房地产市场成交火爆之后，各地纷纷加强了对三四线城市房地产调控的收紧。目前，国内 房价虽然还是呈现涨多跌少的格局，但是全国房价总体趋于稳定，已是不争的事实。

　　很多人担心，一二线城市可能会受到严控，房价短期内难有大跌。而接下去三四线城市房价会迎来一片跌势。

　　实际上导致今年一季度三四线城市房价上涨的原因主要有二个：

　　一是，货币政策全面宽松，大量资金流向房地产市场。今年上半年个人房贷占全国贷款总额近四成。相对而言，一二线城市房价受到严格调控，而三四线城市房价正是资金追棒的对象。

　　二是，今年以来，受到经济下行压力增大的影响，很多三四线城市放松了房地产调控的收紧的力度。房地产调控一旦松手，三四线城市房价就会被投机资金推高。

　　此外，还有棚改货币化安置，为了去库存，发改委要求国开行通过PLS形式，向地方政府发放货款，地方政府拿了资金就直接发放给了拆迁户，而拆迁户拿着大量资金在周边购房，虽説是消化了大量库存房产，但却引发了三四线城市房价的上涨。

　　而从去年10月份开始，国务院要求对房价上涨过快的三四线城市逐步退出货币化安置，而改为实物安置，未来三四线城市房地产市场也将逐步降温。

　　那么未来三四线城市为什么将会迎来新一轮跌势呢？

　　首先，三四线城市产业结构比较单一、医疗和教育相对落后，而且城市之间同质化竞争较为严重。除了春节、国庆等节假日还聚集一些人气外，在大多数的情况下，人品流出大于流出，也就是说多数三四线城市对外来人口缺乏足够的吸引力。

　　即使放开户籍制度，也不会吸引多少人口流入。一旦投机炒房需求离去，房价只能是从哪里涨上来，再跌回哪里去。

　　再者，本轮三四线城市房价上涨，是一二线城市房价涨完了之后，才轮到三四线城市，目前已经涨了二年多了。在三四线城市要买房的家庭早就买了，买不起的家庭也只能在旁观望。

　　目前三四线城市住房空置率达到30%以上，存在着较大的泡沫，由于短期上涨速度过快，很有可能大涨之后有大的调整。尤其是目前三四线城市二手房市场，早已经是有价无市。

　　因为三四线城市本来就大，到市中心很方便，多数家庭喜欢购买新房，而不是二手房。

　　最后，本来三四线城市在棚改货币化之后，商品房库存压力已经大幅减少。但近两年里，由于三四线城房价翻番，多数商品房单价涨过1万元/平方米，很多开发商便在三四线城市拿地建房，目前三四线商品房的库存又开始快速上升，未来房价供大于求情况会比较突出，三四线城市房价下跌只是时间问题了。

　　近期流传着三四线城市房价有可能会出现降价大跌。对此，我们并不认为这是空穴来风，一些三四线城市人口流出量大，就是靠炒房需求在支撑，同时，三四线城市家庭该买的早就买了房，买不起永远不会买房。

　　更关键的是，三四线城市又将有大量增量商品房供应市场，市场需求更趋于饱和。鉴于短期二年内三四线城市有过大涨，未来大跌也就在意料之中了。

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