最近关于楼市的报道，媒体聚焦和提及最多的莫过于“调控”一词。而今天房产吐槽哥要和大家聊得却是容易被大家忽视的一点——当前楼市任务，即去库存。
从区域看，各地楼市差异明显，沿海经济相对发达的三四线城市楼市销售火热，中部偏远经济相对落后的城市房地产成交低迷。
从整体区域占比来看，广东、江苏、浙江、河南4个省份中三四线城市房地产出售面积占我国楼市整体比例超50%；如果把排名稍后的几个省份中的三四线城市数据加在一起，占比超过80%。
而此前房产吐槽哥也分析过，今年楼市库存消化的重担落在了三四线城市的肩上。如果要继续细说，是落在了一二线热点城市圈周边、大量务工人员输出地、自身区位优势及经济发展程度较高的3大类三四线城市之上。
目前并没有官方对于城市级别的明确划分，所以通常我们说三四线城市是除了北、上、广、深、沪等发达城市以外的其他区域。假如仅以地级城市论三四线城市，三四线城市数量超过250个。假如不排除县级市，数量则超过550个以上；如果再包括县一级别，数量则过两千。因此，这意味着它们基数众多，可以说承担今年楼市库存消化的主要任务一点也不难。
在狭义库存上，2016年我国楼市待售面积近7亿平方，按照12月楼市成交面积核算，去化周期为20个月左右；在广义库存上，以累计新增面积减去累计出售面积去算，去年我国楼市库存超40亿平方，去化周期为30个月左右。需要指出的是，上述预估量还未考虑有待开发面积，去年为3.5亿平方，以容积率平均1.8核算，待开发面积达6.3亿平方。
同时，以2017年前2月数据来分析，房产吐槽哥认为三四线城市销量同比增速依旧保持高位。相关数据表明，50个样本城市中，有4个三四线样本城市的日均成交量同比超100%，30个同比增速超20%、17个超50%。
总体而言，近几年楼市调查效果明显，特别是在去库存方面，每年都较去年有所下降。
早在2015年底经济会议把化解房地产库存列为来年主要目标之一，标志着楼市去库存已经上升到国家战略的高度；去年我国商品房销售面积增幅超22%，为近六年来的历史最高值，较前年同比提升15%左右。
而当前的情况是，库存过大的城市大多是三四线城市。因此，今年则针对性的提出了，因城施策，各地差别化去库存的指导方针。
目前房地产行业主基调是“房子是用来煮的，不是用来炒得”，管理层再三强调房屋的居住属性。因此，对于今年楼市库存的判断上，房产吐槽哥预计仍是稳中有降，降的三四线城市的库存，而还要接着分析的话，承担消化楼市库存的城市即是上文中提到的那3大类城市。
作者：财经专栏作家，金融分析师，现货原油，白银，天然气，行情分析，技术指导。
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