久期财经讯，7月29日，惠誉已将中资房企弘阳集团有限公司（HONG YANG GROUP COMPANY LIMITED，简称“弘阳集团”）及其子公司弘阳地产集团有限公司（REDSUN PROPERTIES GROUP LIMITED，简称“弘阳地产”，01996.HK）的长期发行人违约评级和高级无抵押评级从“B-”下调至“CC”。所有评级从评级负面观察名单中移出。回收率评级仍为“RR4”。
评级下调反映了弘阳地产的再融资风险不断增加，市场报道称该公司未能支付7月13日应付的债券利息。
除公告外，该公司未向惠誉提供进一步信息，惠誉无法核实未偿付利息情况。
关键评级驱动因素
债券利息支付不确定：有消息称，弘阳地产在2022年7月13日未能如期支付其3.5亿美元债券利息，该笔债券于2025年1月13日到期，该公司对此尚未发表任何公开声明。报道称，在违约事件发生之前，该公司正处于30天的利息支付宽限期。惠誉无法证实这一消息的准确性。
再融资风险升高：惠誉认为该公司短期内将难以进入资本市场，预计该公司将依靠手头持有的现金和内部现金流来应对在2022年下半年和2023年上半年的到期债务问题。
惠誉估计，截至2022年5月，弘阳集团和弘阳地产拥有超过50亿元人民币的可用现金用以偿还债务，其中弘阳集团仅有5亿-10亿元人民币现金(不包括弘阳地产和弘阳地产服务)，弘阳地产则有45亿元人民币。但这只能覆盖该集团2022年剩余时间到期债务，且将耗尽其流动性缓冲。
合同销售额疲软：由于防控措施使得住房需求和消费者信心疲软，弘阳地产的合同销售额2022年前六个月同比下降60%至196亿元人民币。该公司2022年6月销售额环比增长32%至41亿元人民币，但惠誉认为2022年下半年出现更大范围的销售复苏仍存在不确定性，弘阳地产全年合同销售额可能会下降30%以上。销售疲软将继续阻碍该公司产生现金流和建立流动性缓冲。
评级推导摘要
弘阳集团的评级反映出，在市场报道称其未支付债券利息的情况下，再融资风险不断增加。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
-2022年合同总销售额下降36%，2023-2025年每年增长3%；
-2022年合同平均售价下降15%，然后在2023-2025年恢复到低个位数增长；
-2022-2025年房地产开发毛利率约为16.9%（2021年：18%）；
-尽量减少土地收购，优先偿还债务
关键回收率评级假设
惠誉的回收率分析假设，弘阳集团和弘阳地产若破产将走清算程序，因其本质上是资产交易型公司。鉴于房企的性质，这两家公司的清算变现价值基本一定会高于重组后持续经营的价值。
惠誉依据其标准，扣除10%的行政费用。
清算方法
清算价值估计是基于惠誉对可以在破产程序中销售或清算来变现并分配给债权人的资产负债表中资产价值的评估。
- 对应收账款适用20%的折扣率。这种处理方式符合惠誉的《企业回收率评级标准》和《金融工具评级标准》。
- 对物业库存净值适用42%的折扣率。弘阳地产的库存主要包括已竣工待售物业、在建物业以及购地保证金及预付款。惠誉对不同类型的物业适用不同的折扣率，推导得出一个混合折扣率。
- 对已竣工待售物业适用35%的折扣率。已竣工商品房更接近随时可售库存，且弘阳地产的历史毛利率高达20%左右，因此惠誉对已竣工待售物业适用的折扣率低于常规折扣率。
-对待售已竣工待售物业适用35%的折扣率。竣工商品房更接近可售库存，弘阳地产的历史毛利率通常位于逾20%的高位，因此，适用的折扣率高于评级标准中的折扣率水平。
- 对在建物业适用45%的折扣率。在建物业销售难度高于已竣工项目，且工程进度各不相同。适用折扣率前的在建物业余额已扣减经利润率调整后的客户保证金。
- 对购地保证金和预付款适用10%的折扣率。与已竣工商品房类似，持有待开发土地更接近随时可售库存。弘阳地产的土地大部分位于长三角地区的二、三线城市。
- 对物业、厂房与设备适用50%的折扣率，该部分资产主要由楼宇组成，价值较低。
- 对弘阳地产的投资物业适用40%的折扣率。弘阳地产的投资物业组合主要包括长三角地区的商业楼宇。该公司投资物业组合的平均租金收益率为4%，与行业均值一致。
- 由于租金收益率超过10%且地理位置优越，惠誉对弘阳集团的投资物业（不包括弘阳地产）适用0%的折扣率。
- 对合资企业净资产适用50%的折扣率。合资企业资产通常包括已竣工物业、在建物业和土地储备。50%的折扣率与库存的基准折扣率一致。
- 对扣除应付票据和应付贸易账款（应付建设费和预留费）后的超额现金净额适用100%的折扣率。
上述项目不包括弘阳集团的上市物业管理子公司弘阳服务集团有限公司（Redsun Services Group Ltd，简称“弘阳服务”，01971.HK）的资产。惠誉按照重组后持续经营的方法计算弘阳集团对弘阳服务持股的回收价值。
对弘阳地产的境外高级无抵押债券和弘阳集团的高级无抵押债券按照偿还先后顺序进行债务价值分配所得出的回收率所对应的回收率评级分别为'RR2'和’RR1’。但是，高级无抵押债务的回收率评级上限为'RR4'，原因在于，根据惠誉的《回收率评级标准国别化处理》，中国在“债权人友好”维度上被归类为第四类国家，在此类国家持有资产的发行人的金融工具评级的上限为‘RR4’。
评级敏感性
可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：
-进一步明确2022年剩余时间资本市场到期的还款计划
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：
-未能偿还2022年到期资本市场债务或应付的债券利息
流动性和债务结构
流动性紧张：弘阳集团和弘阳地产在2022年剩余时间有34亿元人民币的大规模资本市场到期债务，在2023年上半年有30亿元人民币的债务到期。惠誉认为，该集团进入资本市场的机会在短期内可能仍然有限，必须依靠内部现金偿还债务。这将耗尽其可用现金余额，并减少其流动性缓冲。
发行人简介
弘阳集团是香港上市公司弘阳地产的母公司，对弘阳地产持股72%。弘阳集团（不含弘阳地产）拥有一家2020年7月在香港特区单独上市的物业管理服务公司（弘阳服务），并在江苏省南京市设有一家大型家装材料和家具零售批发中心。弘阳地产专注于江苏省的住宅开发开发，近年来开始向其他市场扩张。该公司还经营零售商场、写字楼和酒店业务。
- 弘阳地产(01996)
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